생애첫대출 중이라면 대출전 꼭 알아두어야 할점에 대해 설명하고, 상황별로 가장 적합한 대출 상품도 추천하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 내생에 첫대출을 받으려는 분이라면 꼭 해당글을 통해 개념을 잡아보시기 바랍니다.
찾으시는 내용이 있다면 목차를 활용하시면 됩니다. (본글 작성시점의 기준금리는 연 3.5%입니다. 기준금리 변동에 따라 개별상품의 금리도 변동될수 있음을 참고해주세요)
1. 생애첫대출 : 대출 종류
대출은 크게 두가지로 구분됩니다.
- 신용대출 : 신용을 평가해 이뤄지는 대출
- 담보대출 : 담보를 평가해 이뤄지는 대출
1) 신용대출
신용은 말그대로 개인의 신용을 평가해서 대출한도과 금리를 결정합니다.
- 신용점수 : KCB, NICE 신용평점을 토대로 금리결정
- 소득 : 개인의 소득이 높을수록 대출한도도 높아짐
소득이 있어야 하고, 안정적이거나 고소득 직장일수록 우대를 받게 됩니다. 그럼 직장인은 얼마까지 신용대출을 받을수 있을까요?
- 우량직업군 : 공무원, 전문직, 고소득 대기업 임직원
- 신용점수 : 1등급
만약 내가 공무원이고 신용이 좋다면 본인 연소득의 최대 200%까지 대출한도가 부여되기도 합니다. 즉 내연소득이 5,000만원이라면 1억까지는 대출이 가능합니다. 반면 중소기업에 다니고 신용이 낮다면 대출한도는 크게 줄어들게됩니다.
2) 담보대출
주택담보대출, 전세대출, 자동차담보대출 등이 있는데요. 담보대출은 대출시 담보물에 근저당이 설정됩니다. 보통 담보평가액의 최대 80%까지 대출이 가능합니다.
담보대출은 신용대출보다 훨씬 한도가 높고, 담보가 있기 때문에 금리도 신용대출대비 저렴한 편입니다. 물론 담보대출도 신용과 소득에 비례해 대출한도와 금리가 결정됩니다.
어떤대출을 이용하건 ‘소득과 신용점수가 높을수록 유리하다’ 라고 이해만 하셔도 좋습니다.
2. 생애첫대출 : 대출용어
- LTV (Loan To value latio) : 주택담보대출비율
- DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
- DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율
대출시 위 3가지 용어는 꼭 알아두시는게 좋습니다.
1) LTV : 주택담보대출비율
1억짜리 집이면 70%인 7천만원까지 주택담보대출이 가능합니다. 5억이면 3억 5천만원까지 가능하며 생애최초 주택구입과 같은 일부 특수한 경우에는 80%까지 가능하니다.
2) DSR : 총부채원리금상환비율
대한민국은 현재 DSR 40%를 초과할수 없도록 되어 있습니다. 이는 연간 내가 갚아야할 모든 부채의 원리금(원금+이자)이 내 소득의 40%를 초과할수 없다는 뜻입니다.
즉, 내가 연봉이 5,000만원이라면 연간 원리금은 40%인 2,000만원을 초과해서는 안됩니다.
- 대출 : 3억
- 만기 : 30년
- 금리 : 4.5%
- 매달 상환액 : 152만원
- 연원리금 : 152 X 12 = 1824만원
3억을 4.5%의 금리에 30년만기로 대출받았을때 연간 원리금은 1,824만원입니다. 40%를 초과하지 않으니 연소득이 5,000만원이라면 3억 대출이 가능합니다.
단 DSR은 1억초과시에만 적용되며 1억이하로 받을때는 따지지 않습니다.
3) DTI : 총부채상환비율
- DSR : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출원리금상환액/연소득
- DTI : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자상환액 / 연소득
DTI의 경우 주담대는 원리금상환액을 따지지만, 기타대출은 원리금이 아닌 이자만 따집니다. DSR보다 더 가벼운 정책이라고 할수 있겠습니다.
DTI역시 40%를 초과해서는 안되는데 DSR 충족시 DTI는 자동으로 충족되니 따질일이 없습니다.
📣 디딤돌대출(주택담보대출)과 같은 기금대출은 DSR을 보지 않고 DTI를 60%로 확대해서 적용합니다. 기금대출을 받을때 따져보시면 됩니다.
3. 생애첫대출 : 금융기관의 종류
대출은 어디서 받으면 될까요? 상급 금융기관에서 받는게 좋습니다.
- 1금융권 : 은행 (은행법을 따름)
- 2금융권: 은행을 제외한 곳
- 협동조합 : 농협, 신협, 수협, 새마을금고, 산림조합
- 카드사
- 캐피탈
- 저축은행
- 보험사
- 증권사
- 3금융권 : 대부업체 (대부업법을 따름)
당연히 대출은 무조건 은행에서 받는게 금리도 낮고, 신용점수 하락율도 적습니다. 2금융권 이용시 금리도 높고, 신용점수 하락율이 큽니다. 즉 2금융권은 1금융권 대출이 불가능한 분들에 한해 이용하시는게 좋습니다.
4. 생애첫대출 : 학생이나 취업준비생인 경우
본인이 학생이거나 취업준비생 등 직업이 없는 분들이라면 1금융권에서 이용할수 있는 ‘무직자대출’이 있습니다.
또한 정부에서 만 34세 이하 무직 청년들에게 제공하는 복지성격의 대출인 ‘햇살론유스’라는 상품이 있습니다. 이 두가지를 1순위로 추천드립니다.
1) 햇살론유스
- 대출자격
- 만 19세~34세 이면서 연소득 3,500만원 이하인 자 (없어도 됨)
- 미취업 청년이거나 중소기업에 1년이하로 재직중인 분
- 대출한도 : 최대 1,200만원
- 대출금리 : 연 3.5%고정금리
- 보증료 : 연 0.5%
- 대출기간 : 최장 15년
청년에 한해 연 3.5%의 금리로 최장 15년간 이용할수 있는 거의 공짜나 다름없는 대출입니다. 이는 정부가 청년들이 학업이나 취업에 전념할수 있게 하기위해 만든 상품으로 평생 단 한번만 이용가능합니다.
해당대출을 이용하지 않은 분이라면 1순위로 고려해보시기 바랍니다. 신한은행, 전북은행, 기업은행 3곳에서 취급하고 있습니다.
2) 1금융권 무직자 대출
소득과 직업이 없는 분들이 이용할수 있는 대출이 은행에 매우 많습니다. 아래에 25개 상품을 모두 정리해놓았으니 확인해보시기 바랍니다.
은행대출이 가능한데 잘 모르고 카드론이나 현금서비스 이용하는 분들도 있습니다. 대출은 무조건 ‘은행’부터 이용해야 합니다. 아래글을 참고하세요.
4. 생애첫대출 : 직장인 전세대출
전세대출을 받을때는 두가지 옵션이 있습니다. 바로 기금대출과 은행대출인데요. 당연히 기금대출이 무지막지하게 혜택이 좋습니다.
- 기금대출 : 버팀목전세자금, 신혼부부전용 전세자금, 중소기업취업청년 전월세보증금대출, 청년전용버팀목전세자금, 청년전용보증부월세대출, 주거안정월세대출
- 은행대출
1) 기금대출 : 금리 1~2%대
기금대출의 경우 소득이 일정금액 이하인 분들, 즉 서민들을 위한 것입니다. 해당글에서는 간략하게 요약만 하고 상세정보는 첨부를 해놓겠습니다.
- 버팀목 전세자금 : 최대 1.2억 (부부합산 소득 5,000만원 이하)
- 신혼부부전용 전세자금 : 최대 3억 (부부합산 소득 7,500만원 이하)
- 중소기업취업청년 전월세보증금대출 : 최대 1억 (부부합산 소득 5천이하, 외벌이 및 단독 3,500만원 이하)
- 청년전용 버팀목 전세자금 : 최대 2억 (부부합산 5천만원 이하)
위 대출은 모두 금리가 1%에서 최대 2%대로 아무리 높아도 3%를 넘지 않는 대출입니다. 특히 결혼예정이거나 신혼부부라면 신혼부부전용 전세자금을 최대 3억까지 빌릴수 있으니 꼭 이용해보시기 바랍니다.
모든 대출은 무주택자만 가능합니다.
2) 은행대출 : 금리 4~5%대
현재 기준금리가 연 3.5%이기 때문에 대부분의 전세대출 금리가 연 4~5%대입니다.
- 대출한도: 전세보증금의 80%
- 1주택자의 경우 대출한도 최대 3억까지
1주택자의 경우 최대 3억까지만 대출이 가능합니다. 전세대출의 경우 서민들의 주거안정을 위해 DSR을 보지 않는다는 장점이 있습니다.
5. 생애첫대출 : 직장인 주택담보대출
주택담보대출 역시 기금대출과 일반 은행대출로 구분됩니다. 당연히 기금대출의 금리는 일반대출에 비해 훨씬 저렴합니다.
- 기금대출 : 내짐마련 디딤돌대출, 신혼부부전용 구입자금, 오피스텔 구입자금, 특례보금자리론
- 은행대출
특히 주택담보대출의 경우 은행대출은 DSR 40%를 초과할수 없기 때문에 소득이 높지 않으면 원하는 한도만큼 대출이 불가능합니다.
기금대출의 경우 DSR을 보지않고 DTI 60%만 보기 때문에 연소득이 적은사람도 충분한 한도로 이용할수 있습니다.
1) 디딤돌대출
- 대출한도 : 최대 4억
- 대출금리 : 연 2.45%~3.55%
- 소득기준
- 부부합산 연소득 6천이하
- 생애최초 주택구입자 OR 2자녀 이상 가구 : 7천이하
- 신혼가구 8,500만원 이하
- 대출기간 : 30년
2)신혼부부전용 구입자금
- 대출한도 : 4억 (LTV 80%이내)
- 대출금리 : 연 2.15%~3.25%
- 소득기준 : 부부합산 연 8,500만원 이하
- 대출기간 : 30년
3) 은행대출
- 대출한도 : LTV 70% (생애최초시 80%, DSR 40%)
- 대출금리 : 연 4~5%대
- 대출기간 : 40년
6. 생애첫대출 : DSR 초과대출
만약 DSR한도로 인해 원하는 만큼의 대출이 불가능하다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 DSR 규제를 받지 않는 일부 대출상품을 이용할수 있습니다.
주택담보대출의 경우 P2P금융은 DSR을 보지 않고, 2금융권의 경우 DSR을 50%까지 적용합니다.
농협, 수협, 신협, 새마을금고 등은 2금융권에 속하지만 규모가 매우 크고 금리수준이 1금융권과 별로 차이가 없기 때문에 이용하셔도 큰 무리가 없습니다. (농협은행은 1금융권, 농협은 2금융권입니다)
7. 생애첫대출 : 추가정보
생애첫대출을 은행 외 금융기관에서 받는 것은 그리 추천드리지 않습니다. 다만 어쩔수 없는 경우라면 아래의 상품을 이용해보시기 바랍니다.