빌라는 아파트와 달리 시세가 정확치 않을 뿐더러, 최근에는 전세사기 때문에 대출이 그리 만만치 않습니다. 그래서 오늘은 빌라로 신협 주택담보대출 상품을 승인받아 이용한 후기를 남겨보겠습니다. 빌라로 주담대가 필요한 분들께 도움이 되길 바랍니다.
1. 신협 주택담보대출 : 서론
신협은 신용협동조합으로 2금융권에 해당합니다. 신협과 함께 예금상품과 대출 등의 금융서비스를 제공하는 협동조합은 총 5곳입니다.
- 신협 : 신용협동조합
- 농협 : 농업협동조합
- 수협 : 수산업 협동조합
- 새마을금고
- 산림조합
협동조합은 은행이 아니기 때문에 2금융권으로 분류됩니다. 하지만, 그 규모가 매우 크기 때문에 안정적이며 때문에 거의 1금융권(은행)과 별 차이없는 금리를 제공합니다.
즉, 내 조건에서 은행대출이 불가능할때에는 2금융권 대출을 이용해야 하고, 그중 가장 우선순위로 고려해야 하는 곳중 하나가 신협입니다.
각각의 협동조합은 ‘중앙회’가 있지만, 지역별로 서로 다른 별개의 조합으로 운영됩니다. 때문에 지역에 따라 판매하는 상품이 다르고, 금리도 상이할수 있습니다.
주택담보대출의 경우 역시 가령 부산에서는 승인이 되었는데, 서울에서는 승인이 거절될 수 있습니다. 이점을 고려하시기 바랍니다.
2. 신협 주택담보대출 : 상품요약
지금부터 의왕신협에서 주택담보대출을 받은 후기에 대해 남겨보도록 할텐데요. 일단 홈페이지에 명시된 상품의 내용부터 확인하겠습니다.
- 상품명 : 신협꿈모아모기지론
- 대출한도 : 동일인 대출한도 이내
- 대출금리 : 기준금리 + 가산금리
- 대출기간 : 5년 ~ 30년
- 상환방법
- 5년~10년 : 거치기간 3년이내, 매월 또는 분기별 원(리)금균등 분할상환
- 10년~20년 : 거치기간 3년이내, 매월,분기별,반기별 원(리)금균등 분할상환
- 20년~30년: 거치기간 5년이내, 매월,분기별,반기별 원(리)금균등 분할상환
- 중도상환수수료 : 최고 2% 범위내에서 부과되고, 3년후부터는 면제
위 내용에 대해 상세히 분석을 해서 내가 대출이 될지 안될지를 파악해보겠습니다.
📣꿈모아모기지론은 이미 소유한 내 주택으로 받는 대출입니다. 주택구입시 중도금과 잔금마련을 위한 대출은 ‘개인주택자금대출금’을 이용하시면 됩니다.
3.신협 주택담보대출 : 대출 자격
명시되어 있지는 않지만 ‘대출자격’은 어떻게 될까요?
- 소득금액증명원 or 원천징수영수증상 소득 필요
- 신용점수 기준 : 6~7등급
소득은 당연히 필수입니다. 그리고 신용점수의 경우 지점마다 다를수 있는데요. 은행보다는 그래도 여유가 있습니다. 마지노선은 7등급 초반까지라고 보시면 될것 같습니다. 일단 문의를 해보시기 바랍니다.
4. 신협 주택담보대출 : 대출한도
- 대출한도 : 동일인 대출한도 이내
- LTV 80%
- DSR 50%
담보기준가는 가장 먼저 KB시세 or 부동산테크를 기준으로 합니다. 하지만 이는 세대구가 300세대 이상 되는 아파트에서 통용되는 말이고요. 빌라는 시세자체가 없는 경우가 많고, 세대수도 적어서 합리적인 기준이 되지는 않습니다.
때문에 빌라로 주택담보대출을 받을때에는 ‘감정평가’를 하는 경우가 대부분입니다. 이는 신협측 직원과 감정평가원이 출장을 가서 판단합니다.
주택의 가치가 3억이라고 판단되었다면 LTV 80%를 적용해 2억4천만원까지 가능합니다.
2금융권의 경우 DSR을 50% 까지 적용해 보다 한도가 높습니다.
- 은행 : DSR 40% 초과 불과
- 신협 : DSR 50% 초과 불과
아 매리트가 있구나?라고 생각이 들수도 있지만 신협의 경우 만기가 최대 30년으로 은행보다 짧습니다. (📣DSR : 총부채원리금상환비율)
- 2억 만기 30년 금리 : 연간 원리금 1,440만원 (금리 6% 가정)
- 2억 만기 40년 금리 : 연간 원리금 1,156만원 (금리 5% 가정)
때문에 오히려 DSR 산정에 불리할 수도 있습니다. 단독명의 주택이어도 부부라면 합산소득을 적용할 수 있습니다.
5. 신협 주택담보대출 : 대출금리
- 대출금리 : 기준금리 + 가산금리
- 평균금리 : 6.249% (최저 5.1%, 최고 8.5%)
공시된 평균금리는 6.2%였습니다. 최저는 5%대고, 최고는 8% 대입니다. 대출금리는 대출자의 신용점수에 따라 적용된다고 보시면 됩니다.
최소한 상위 50% 이상을 유지한다면 큰 감점요인은 없다고 보시면 됩니다. 위 표를 기준으로 4등급 이하라면 7~8% 대로 이용하게될 가능성이 큽니다.
6. 신협 주택담보대출 : 대출기간 및 상환방법
- 5년~10년 : 거치기간 3년이내, 매월 또는 분기별 원금균등(일부) 분할상환 방식 또는 매월원리금균둥 분할상환식
- 10년~20년 : 거치기간 3년이내, 매월,분기별,반기별 (일부) 분할상환 방식 또는 매월원리금균둥 분할상환식
- 20년~30년: 거치기간 5년이내, 매월,분기별,반기별 (일부) 분할상환 방식 또는 매월원리금균둥 분할상환식
거치기간 설정이 가능한 것이 장점이네요.
- 원금균등 분할상환 : 매월, 분기별, 반기별 상환 선택가능
- 원리금균등 분할상환 : 매월상환
원금균등은 매번 같은 원금을 상환하는 방식입니다. 즉 시간이 지날수록 이자가 적어집니다. 원리금균등은 처음부터 끝까지 동일한 원리금을 상환하는 방식입니다.
7. 신협 주택담보대출 : 승인후기 및 준비
1) 본인의 신용부터 확인한다.
담보가 있고, 소득이 있으면 대출은 100% 가능합니다. 단, 신용이 낮으면 거절됩니다.
특히 빌라는 시세라는 것이 형성되어 있지 않고, 채무자가 돈 못갚아서 경매로 넘어가도 계속해서 유찰되어 똥값되는 경우가 많기 때문에 금융기관 입장에서는 보수적으로 대출을 해줍니다.
900점 이상 즉 상위 50%에 속하면 아무 문제없이 대출이 가능하다고 보시면 됩니다. 만약 이점수에 미달되는 분은 대출시도 전에 신용점수를 올리려는 노력을 해보시기 바랍니다.
2) 소득증빙 서류를 확인한다
소득서류의 경우 작년과 재작년 보통 이렇게 2년치를 요구합니다. 불충분 하다면 최근을 기준으로 24개월치를 요구합니다. 물론 24개월치가 반드시 있어야만 하는 것은 아닌데요. 기간이 6개월 이하로 짧으면 대출이 거절될 수 있습니다.
- 소득금액증명원 : 근로소득 + 사업소득
- 원천징수영수증 : 근로소득
서류는 보통 위 2가지로 준비하고, 위 두가지를 기준으로 DSR, DTI등을 산정합니다.
많이 하는 실수가 내 계약 연봉은 4,000만원이어서 4천만원으로 대출상담을 받았는데, 원징을 떼보니 6,000만원인 경우도 많습니다. 그러니 성과금 인센티브 등까지 포함된 서류를 떼서 정확한 금액으로 상담을 해보시기 바랍니다.
8. 대안상품
선순위 주택담보대출이 있는 경우 후순위 주택담보대출을 받아야 합니다.
- 2금융권 후순위 주택담보대출 : 사업자만 가능
- 3금융권 후순위 주택담보대출 : 개인도 가능(대부업체)
개인이 후순위로 주담대를 이용하려면 대부업체만 가능합니다. 단, 최근에는 p2p금융이 제도권으로 편입되면서 중금리로 후순위 주담대를 이용할수 있는 방법이 생겼습니다. 아래글을 참고해보세요.