전세보증금 반환대출이란 임차인과 전세계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줘야 할때, 주택을 담보로 받는 대출을 말하며, 전세퇴거자금 이라고 표현하기도 합니다. 오늘은 전세보증금 반환대출 한도 및 자격요건 취급처 등에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
🔔 포털사이트에 검색을 해보니 어디는 80%까지 가능하다, 어디는 40%만 가능하다 말이 많은데, 오늘 확실하게 정리하겠습니다.
1. 전세보증금 반환대출 한도
전세보증금 반환대출도 결국 주택을 담보로 대출을 받기 때문에 주택담보대출의 일환이라고 할수 있는데요. 대출한도는 약간의 차이가 있기도 합니다.
1) 전세보증금 반환대출 한도
- 비규제지역
- 다주택자 : 주택가격의 60%
- 1주택자 : 주택가격의 70%
- 규제지역 : 투기과열지역, 투기지역, 조정대상지역
- 다주택자 : 대출불가
- 1주택자 : 9억 이하시 주택가격 40% , 9억 초과시 20%
규제지역이냐 비규제지역이냐에 , 다주택자냐 1주택자냐에 따라 대출 한도가 달라집니다. 이는 정부에서 정해놓은 가이드라인입니다.
🔔 간혹 위 기준을 훨씬 뛰어넘는 한도까지 대출이 가능하다는 글도 있는데요. 이는 대출규제를 받지 않는 금융기관이거나 혹은 ‘담보대출 + 신용대출’이 연계된 형태의 대출일 가능성이 높습니다. 그리고 아마도 대출 중개업자의 홍보성 글일 가능성이 높으니 유의하시기 바랍니다.
2) 규제지역 현황
- 조정지역
- 투기과열지구
- 투지기역
규제지역을 세분화 하면 위와 같이 나눌수 있는데요. 각각의 개념을 이해할 필요까진 없고, 현재는 계속된 고금리 기조로 인해 규제지역을 대폭 해제해 서울 일부지역만 규제지역에 해당됩니다.
23년 1월 5일 투기과열지구는 송파구, 강남구, 서초구, 용산구 4곳으로 조정되었습니다. 나머지 지역은 모두 비규제 지역입니다.
즉 위 4곳을 제외한 비규제지역의 경우 1주택자라면 원래주택담보대출 한도인 70% 까지 대출이 가능하다고 보시면 됩니다.
3) 임차보증금 이내로만 가능
전세보증금 반환대출은 전세보증금 이내로만 가능합니다.
- 주택가격(시세) : 10억
- 전세보증금 : 5억
- 전세보증금 반환대출 : 5억까지만 가능
비규제지역이라고 가정하면 70%인 7억까지 대출이 가능하지만, 전세보증금이 5억이기 때문에 5억까지만 대출이 가능합니다.
2. 전세보증금 반환대출 : DSR 따질까?
주택담보대출은 DSR 40% 규제를 받습니다. 전세보증금 반환대출도 주택담보대출에 해당하니 DSR을 따질까요? 다행히도 23년 하반기부터 전세보증금 반환대출에 한해서는 DSR대신 DTI 60%만 따집니다.
- DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율
- DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율
연소득이 5,000만원인 집주인이라고 가정해보겠습니다.
- 연소득 5,000만원
- 금리 4%, 만기 30년
- DSR 40% : 3억 5,000만원 대출 가능
- DTI 60% : 5억 2,500만원 대출 가능
DTI 60% 를 적용했을때 대출한도가 크게 늘어남을 알수 있습니다. 이는 고금리 기조로 인한 역전세 상황에 처한 집주인을 위한 제도이며, 후속 세입자를 구하지 못한 경우 특약을 전제로 대출을 해줍니다.
🔔 단 해당 규제완화 정책은 1년간 한시적으로 운영하는 것이어서 24년 7월까지 적용된다고 하는데요. 만약 내용이 바뀌면 글을 수정반영 하겠습니다.
3. 전세보증금 반환대출 : 상품 소개
1) 은행
은행은 금리가 가장 저렴하니 당연히 1순위로 이용하시면 됩니다. 전세보증금 반환대출은 모든 은행에서 취급하고 있습니다.
상품명이 ‘전세보증금 반환대출’이 아니어도 일반 주택담보대출이나 아파트담보대출 등을 받으시면 됩니다.
2) 비은행
은행권 대출이 불가능한 분들도 있을겁니다. 이런 분들은 비은행권, 다시말해 2금융권을 이용하셔야 하는데요.
주택담보대출의 경우 ‘보험사’와 ‘협동조합’은 거의 은행과 유사한 수준의 금리로 대출을 제공하고 있기 때문에 큰 부담 없이 대안으로 활용할만 합니다.
예를 들어 삼성생명의 모바일 주택담보대출을 가져와봤습니다. 이외에도 이용 가능한 15곳의 2금융권 주택담보대출상품을 정리한 글이 있으니 아래에서 확인해보세요.
4. 전세보증금 반환대출 : 추가자금 필요하다면?
만약 현재 실직 등으로 인해 소득이 없는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?
DSR DTI 등의 규제로부터 상대적으로 자유로운 P2P금융의 주택담보대출을 이용하는 방법이 있습니다.
- P2P : Peer To Peer
- 소수의 개인과 투자기관으로부터 돈을 빌릴수 있게 자리를 마련해주는 플랫폼
P2P금융은 플랫폼이 대출신청인과 투자자를 연계해주는 곳인데요. 주요 상품이 ‘주택담보대출’이고, 금리수준도 10% 이하의 중금리로 결정됩니다.
각종 대출규제로 인해 추가자금 확보가 어려운 분들이 이용하기 좋습니다.