처음 주택담보대출을 받으러 갔는데 은행원이 ‘DSR이 40%라 LTV 80%까진 대출이 불가능하다’ 란 말을 하면 마치 외계어를 듣는것 같은 기분이 듭니다. 오늘은 대출을 받을때 알아둬야하는 LTV, DSR DTI 차이 에 대해 알아보고 계산하는 방법도 알아보도록 하겠습니다.
은행가기전에 꼭 염두해두셔서 보다 원활한 상담을 받으시고, 자금계획도 효과적으로 세워보시기 바랍니다.
1. DSR DTI 차이 : 정부의 대출규제
정부는 가계부채를 관리하고, 부동산 투기를 막기 위해 각종 대출규제를 시행중입니다. 그 대표격으로 LTV, DSR, DTI가 있습니다.
- LTV (Loan To value latio) : 주택담보대출비율
- DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
- DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율
대출을 받기 위해서는 위 3가지 규제에 대해 이해를 하고 있어야 합니다.
2. DSR DTI 차이 : LTV
1) LTV란?
LTV는 주택담보대출비율을 뜻합니다. 현재 정부가 정한 LTV는 70%입니다.
- LTV : 70%
- LTV : 생애최초 주택구입시 80%
다만 생애최초로 주택을 구입하는 분들에 한해서는 80%까지 허용됩니다.
2) LTV 계산방법
- 1억짜리 주택구입시 : 70%인 7,000만원까지 대출 가능 (생애최초시 8,000만원)
- 5억짜리 주택구입시 : 70%인 3억5,000만원까지 대출 가능 (생애최초시 4억)
LTV는 매우 계산이 쉽습니다. 그렇다고 무조건 70%~80%까지 대출이 가능하냐? 그것은 아닙니다. 예를 들어 30억짜리 아파트 구입시 70%인 21억까지 대출이 가능할까요? 안됩니다.
대출 상한선이란게 정해져있기 때문입니다. 그리고 이는 은행자체대출이냐, 정부대출이냐, 보증기관이 어디냐에 따라 상이합니다. 상한선의 경우 평균 5억 정도 수준을 생각하시면 됩니다.
3. DSR DTI 차이 : DSR
1) DSR이란?
DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 이말을 풀어보면 다음과 같습니다.
- 총부채 : 개인이 받은 모든 대출
- 원리금 : 원금 + 이자
- 총부채원리금상환비율 : 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율
- 40% 적용
정부가 정한 DSR 비율은 40%입니다. 계산을 해보겠습니다.
2) DSR 계산방법
- 내 연봉 : 5,000만원
- 대출 : 3억
- 만기 : 30년
- 금리 : 4.5%
30년 만기로 4.5%에 3억을 대출을 받으려 은행을 찾았다고 가정해보겠습니다. 기타 대출은 없다고 가정하겠습니다.
- 연이자 : 1350만원
- 연 원금 상환액 : 1000만원
- 연 원리금 : 1,350만원 + 1000만원 = 2,350만원
- DSR : 2,350만원 (연간 원리금) / 5,000만원(연소득) = 47%
위 경우 DSR 비율이 47%가 나옵니다. 즉 연봉 5,000만원이라면 3억 대출이 불가능합니다.
3) DSR 비율 줄이는 방법
DSR비율을 40% 이내로 줄이기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
- 소득을 올린다 : 이직을 하거나 승진을 해서 소득을 높이는 방법
- 만기를 늘린다 : 만기를 30년에서 40~50년으로 늘리면 연간 원리금 상환액이 줄어든다
위 두가지 방법이 있습니다.
※ 기혼이거나 혼인예정이라면 ‘부부합산소득’이 적용됩니다.
※ DSR 자동계산기가 있으니 활용해보시기 바랍니다.
4. DSR DTI 차이 : DTI
1) DTI란?
DTI 는 총부채상환비율입니다.
- DSR : 총부채원리금상환비율
- DTI : 총부채 상환비율
- 정부에서 정한 DTI는 40%
DSR은 원리금상환비율이지만 DTI는 원리금이 빠져 있습니다. 그말은 무엇을 의미할까요?
- DSR : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출원리금상환액/연소득
- DTI : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자상환액 / 연소득
DTI의 경우 주택담보대출을 제외한 나머지 부채는 원리금이 아닌 ‘이자’만 따진다는 이야기입니다.
즉 DSR이 보다 엄격하고 DTI는 그나마 수월한 편입니다. DSR을 만족하면 DTI는 자동으로 충족되니 굳이 따질 필요가 없습니다.
2) DTI 계산하기
서민들의 내집마련을 위해 국가에서 지원하는 일부 정책상품의 경우 DSR을 따지지 않고 DTI만 적용을 하기도 합니다.
- 디딤돌 대출 : LTV 70%(80%) / DTI 60%
- 특례보금자리론 : LTV 70%(80%) / DTI 60%
위 두상품은 모두 DSR을 보지 않고 DTI만 보는데 60%까지 확대해서 적용을 해줍니다.
- 내 연봉 : 5,000만원
- 주택담보대출 : 3억
- 만기 : 30년
- 금리 : 4.5%
기타 대출은 없다고 가정하면 DSR과 DTI는 똑같은 값이 산출됩니다.
- 연이자 : 1350만원
- 연 원금 상환액 : 1000만원
- 연 원리금 : 1,350만원 + 1000만원 = 2,350만원
- DTI : 2,350만원 (연간 원리금) / 5,000만원(연소득) = 47%
디딤돌 대출을 받는다면 DTI가 60%까지 확대적용되니 이번에는 3억 대출이 가능합니다.
5. DSR DTI 차이 : 생애최초 주택구입한다면?
생애최초 주택을 구입한다면 받을수 있는 혜택이 여러가지가 있습니다. 간략히만 소개하겠습니다.
1)디딤돌 대출
- 대상자 : 연소득 6,000만원 이하/ 신혼부부 7,000만원 이하
- 대상주택 : 5억이하
- LTV : 80%
- DTI : 60%
- 대출한도 : 최대 4억
- 금리 : 2%대
일단 금리가 매우 저렴하고 DSR을 보지 않고 DTI만 보는데 60%까지 확대적용됩니다. 연소득과 대상주택 기준에만 해당된다면 무조건 받아야 하는 대출입니다.
2) 특례보금자리론
위 사항에 해당되지 않는 분들이 이용할만한 대출입니다.
- 대상자 : 연소득 기준 없음
- 대상주택 : 9억이하
- LTV : 80%
- DTI : 60%
- 대출한도 : 최대 5억
- 금리 : 3%후반 ~4%대
금리는 일반은행대출과 크게 다르지 않으나 기준이 좀더 수월합니다. 역시 DTI를 60%로 확대적용하고 만기도 최대 50년까지 설정이 가능해서 최대한 대출을 땡길수 있습니다.