생애처음으로 ‘주택담보대출’을 받으시러 가는 분들이 꼭 알아두면 좋은점에 대해서 포스팅을 진행해보겠습니다. 국민은행 주택담보대출 상담 예정이신 분들은 꼭 끝까지 읽어보시고 본인께 유리한 결과를 만들어내시기 바랍니다.
국민은행뿐 아니라 모든 은행의 대출상담시 공통으로 적용되는 내용이니 타행 대출시에도 적용해보시기 바랍니다.
1. 국민은행 주택담보대출 상담 : LTV, DSR, DTI 개념 이해하기
그냥 은행에 가서 주택담보대출 얼마까지 가능할까요? 라고 물어봐도 은행원이 대답은 해줍니다. 하지만, 기본적인 개념은 알고가셔야 보다 원할한 상담이 가능합니다.
주택담보대출을 받을때는 3가지 개념에 대해 이해하셔야 합니다.
- LTV (Loan To value latio) : 주택담보대출비율
- DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
- DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율
위 3가지 개념에 대해 이해하기 쉽게 설명을 해보겠습니다.
1) LTV : 주택담보대출비율
LTV가 70%면 1억대출시 7,000만원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 현재 정부에서 정한 LTV는 70%이며 생애최초주택구입시 80%로 예외를 두고 있습니다.
2) DSR : 총부채원리금상환비율
- DSR = 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금상환액 / 연소득
- 원리금 = 원금 + 이자
DSR 계산공식입니다.
만약 3억을 연 4.5%금리에 30년만기로 빌렸다면 연간 원리금은 얼마일까요? (기타대출은 없다고 가정하겠습니다)
- 원금 : 3억/30 = 1,000만원
- 이자 : 3억*4.5% = 1,350만원
- 원리금 = 2,350만원
즉 연간 원리금 상환액은 2,350만원입니다. 정부에서 정한 DSR비중은 40%입니다.
즉 3억을 빌리기 위해서는 내 연봉이 최소 6천은 되어야만 DSR 40% 비중을 충족할수 있습니다.
3) DTI : 총부채상환비율
DTI와 DSR은 유사한 개념인데 아래 공식을 보면 차이점이 눈에 확 띕니다.
- DSR : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출원리금상환액/연소득
- DTI : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자상환액 / 연소득
DSR은 기타대출의 원리금상환액을 포함하지만, DTI는 기타대출의 경우 이자상환액만 포함합니다. 즉 DSR이 훨씬 엄격한 규정임을 알수 있습니다.
즉 DSR을 충족하면 DTI는 자동으로 충족한다고 봐도 무방합니다.
은행에 갈때 위 개념 3가지는 알고 가셔야 은행원과 원활한 상담이 가능하고, 보다 주도적인 상담도 가능합니다.
2. 국민은행 주택담보대출 상담 : 일반인은 모르는 은행의 비밀
1) 은행도 한가할때 가는게 좋다
지점을 방문하면 은행원은 적으면 4~5명 많게는 많아도 7~8명 이내인 경우가 많습니다. 그중 대출 상담을 하는 분은 1~2명에 불과합니다. 안그래도 바쁜데 특히 바쁜 시기에 가면 은행원도 제대로 상담을 해주지 못하는 경우가 있습니다.
예를 들어 공휴일 전날이라던가, 공휴일직후에는 사람이 몰리고 업무로 몰려 평소보다 더 바쁩니다. 월말에는 이것저것 마감해야할 업무가 많기 때문에 마지막주는 피하는게 좋습니다.
- 매 분기 말일
- 매달 말일
- 공휴일 직전/직후
- 명절 직전/직후
- 월요일과 금요일
- 봄, 가을은 대출 취급이 많아 바쁜편
저라면 위 날짜는 피해서 은행에 방문하겠습니다. 한가한 시간에 가야 보다 성의있는 상담을 기대해볼수 있으니까요.
2) 은행원도 다 아는 것이 아니다
은행원도 다 아는 것이 아닙니다. 예를 들어 정부의 정책상품인 디딤돌 대출을 받으러 간다? 은행원보다 공부하고간 본인이 훨씬 더 많이 아는 경우가 있습니다.
정책상품의 경우 워낙 세부내용이 자주 바뀌기 때문에 은행원도 예전 정보를 알고 있거나 새로 바뀐 정보를 그때그때 확인하면서 상담을 진행하는 경우가 많습니다.
때문에 내가 원하는 대출에 대해서 반드시 공부를 하고갈 필요가 있습니다. 은행원은 은행의 직원이지 ‘복지’상담사가 아닙니다. 내게 유리한 것은 내가 직접 공부할 필요가 있습니다.
같은 은행이어도 지점마다 다를수 있고, 같은 지점이어도 직원마다 말하는게 다를수 있습니다. 그러니 A은행에서 대출이 안된다고 낙담하지 마시고 반드시 여러은행, 여러지점에가서 상담을 받아보시기 바랍니다.
특히 행원이나 대리급에서는 도통 말이 안통하다가도 과장 부장급들의 직원분과 이야기하면 대출이 가능한 경우도 있습니다.
3) 결국 대출승인은 사람이 낸다
은행 시스템으로 얼마까지 대출이 가능할지 등등은 결정이 되지만 대출승인은 결국 사람이 내게 됩니다. 때문에 은행원 앞에서 가능한 솔직해질 필요가 있습니다.
예를 들어 은행에 가면 은행원은 취조하듯 이것저것 물어보는 경우가 많습니다. 타행에 대출이 얼마나 있냐? 등등 말이죠.
괜히 없다고 해봤자 결국에는 전산조회를 전부 드러나게 됩니다. 숨길래야 숨길수도 없는데 괜히 거짓말을 하면 본인 인상만 나빠집니다.
3. 국민은행 주택담보대출 상담 : 집요하게 물고 늘어져라
일단 은행원이라면 어떤 대출이건 보수적으로 접근할수 밖에 없습니다. 은행의 대출 시스템은 부실율(돈을 못갚을 확률)을 관리하는 쪽으로 발전해왔기 때문입니다.
약간이라도 돈을 상환하지 못할 확률이 보인다? 그렇다면 대출을 해주지 않거나 한도를 줄이려는 경향을 갖고 있습니다.
돈이 급하다면 최대한 설득을 해야합니다.
- 신용에 문제가 없다
- 연체이력이 없다
- 상환의지가 높다
위 사항을 꼭 어필을 해야합니다. 직장에서 연봉 인상 예정이라면 인상 예정임을 어필하는 것도 좋습니다. 아직 인상전이라면 큰 의미는 없지만 그래도 상환의지가 높다는 점을 설득해야 합니다.
은행원은 사회복지사도 아니지만 나를 골탕먹이려는 사람도 아닙니다. 조건이 되고, 상환이 충분히 가능해보이면 법적인 테두리안에서 본인 한도만큼은 충분히 대출을 해줍니다.
4. 국민은행 주택담보 대출 상담 : 대출종류
대출은 크게 두가지로 구분되는데요.
- 정부지원대출 : 디딤돌 대출
- 은행자체대출
아무래도 정부지원대출이 금리도 낮고, 규제도 덜합니다. 가령 디딤돌 대출의 경우 DSR을 보지 않고 DTI만 보는데 60%를 적용합니다. 일반 은행 자체대출은 40%를 적용하는데 말이죠.
다만 조건이 더 엄격합니다. 5억이하주택, 연소득은 7천이하만 가능합니다. 일단 정부지원대출을 먼저 알아보시고, 이후 은행자체대출을 받는 것이 순서라고 할수 있습니다.
1) 국민은행 주택담보 대출 : 디딤돌 대출
디딤돌 대출은 신혼부부에게 아주 큰 혜택을 줍니다.
- 대상주택 : 5억이하
- 부부합산 연소득 : 7천만원 이하
- LTV : 80%
- DTI : 60%
5억 주택이라면 4억까지 대출이 가능합니다. 1순위로 알아보시기 바랍니다. 디딤돌대출은 국민은행 외에도 시중 5대은행에서 모두 취급하고 있습니다.
- 신한은행
- 우리은행
- NH농협은행
- IBK기업은행
- 국민은행
2) 국민은행 주택담보 대출 : 은행자체대출
- LTV : 70% (생애최초 주택구입시 80%)
- DSR : 40%
- DTI : 40%
은행 자체 대출은 위 규정을 바탕으로 대출이 진행됩니다. 이는 은행 공통이니 참고하시기 바랍니다. DSR떄문에 기존에 신용대출이 있는 분들은 상환을 미리 하시는것을 추천드립니다.
자동차할부금, 학자금대출, 기타 신용대출 등을 상환해야만 주택담보대출시 한도를 최대치까지 받을수 있게 됩니다.