1주택자 전세자금대출 과연 가능할까요? 가능합니다. 다만 100% 되는 것이 아니라 특정 조건을 만족시켜야합니다. 오늘은 1주택자 전세자금대출 조건 및 받을 수 있는 대출을 모두 정리해볼테니 아래에서 가장 유리한 것을 찾아 활용해보시기 바랍니다.
1. 1주택자 전세자금대출 조건 : 전세대출 제도의 이해
글의 이해를 돕기 위해 ‘전세제도’에 대해 약간이라도 알고 계시는 것이 좋습니다. 전세대출은 아래와 같이 크게 두가지로 분류할수 있습니다.
1) 전세대출의 종류
- 은행재원대출 : 100% 은행 재원만으로 이뤄지는 대출
- 보증사 대출 : 정부기관이 보증을 서주는 대출
- 주택도시보증공사 보증대출
- 한국주택금융공사 보증대출
- 서울보증보험 보증대출
전세대출은 위와 같이 은행재원대출과 정부기관이 보증을 서주는 보증사 대출로 구분됩니다. 이중 금리가 더 저렴한 것은 어떤 대출일까요? 당연히 보증사 대출입니다. 정부기관이 보증을 서주기 때문입니다.
- 보증 : 채무자가 채무를 이행하지 아니할 경우에, 채무자를 대신하여 채무를 이행할 것을 부담하는 일
은행재원대출은 채무자가 돈을 안갚아버리면 대신 갚아줄 사람이 없습니다. 때문에 금리가 높습니다.
하지만 보증사 대출은 정부기관이 보증을 서줍니다. 채무자가 돈 못갚으면 대신 상환의 책임을 집니다. 즉, 은행입장에서 돈을 못돌려 받을 일이 없습니다. 그래서 금리가 저렴합니다.
그럼 둘중 어느 대출이 받기 수월할까요? 당연히 보증사 대출입니다. 보증을 서주기 때문에 그 주택이 빌라건 단독주택이건 아파트건 은행입장에서는 리스크가 없습니다.
반면 100% 은행 재원대출의 경우, 시세가 정확하지 않은 주택에 대해서는 대출이 어렵습니다. 그래서 빌라나 단독주택 같은 경우에는 대출이 잘 되지 않는 경우가 많습니다.
2) 최근 대출은 거의 보증사 대출의 형태
은행 홈페이지에 들어가서 전세대출을 확인해보면 대부분 보증사 대출 입니다. 몇년전까지만 해도 은행재원대출도 활발히 판매되었으나 요즘은 거의 찾아보기가 어렵습니다. 있다고 해도 한도도 매우 적구요.
은행 입장에서 보증없는 전세대 출은 판매를 꺼리기 때문입니다.
- HF 한국주택금융공사
- HUG 주택도시보증공사
- SGI 서울보증보험
즉 현재 거의 모든 전세대출은 위 3개 보증사의 규제와 대출한도를 따르고 있다고 보시면됩니다.
2. 1주택자 전세자금대출 조건
원래 1주택자는 보유 주택가격에 대한 규제와 부부합산 소득에 대한 규제가 있었는데요. 23년 3월 2일부로 폐지되었습니다.
즉, 현재는 극히 일부 지역에 주택을 보유한 분들을 제외하고 1주택자 대부분 전세대출 이용이 가능합니다.
1) 1주택자 전세대출 불가능한 경우
- 2020년 7월 이후 투기(과열)지구에 구입한 주택이 아닐 것
- 강남3구, 용산 외 다른 지역은 모두 해됨
원래 투기 과열지구가 상당히 많았으나 현재는 대부분 해제되었고, 강남3구, 용산 지역에 주택을 구입했을 경우에는 전세대출이 제한됩니다.
2) 1주택자 전세대출 가능한 경우
- 직장이동, 자녀 교육, 부모 보양, 요양, 치료, 학교 폭력 피해 중 한가지에 해당
- 구입한 주택의 소재지를 벗어나서 전세주택을 얻는 경우
- 구입한 주택과 전세주택 모두에서 세대원이 실제 거주할 경우
위 예외사항에 해당되면 20년 7월 이후 투기(과열)지구에 구입한 주택이더라도 전세대출이 가능합니다.
3) 1주택자 전세대출 한도
- 서울보증보험 : 최대 3억
- 한국주택금융공사(HF) : 2억
- 주택도시보증공사(HUG) : 2억
전세자금 대출 보증한도입니다. 즉 3억이 필요하시면 서울보증보험의 전세대출을 이용하시면 되고 2억까지라면 금리가 저렴한 곳에서 선택을 하면 되겠습니다.
어렵게 설명을 했는데, 그냥 은행가서 3억 대출 한다고 하시면 됩니다.
3. 1주택자 전세자금대출 조건 : 은행별
1주택자들이 이용할수 있는 상품을 리뷰해보겠습니다. 참고로 전세대출은 DSR을 보지않고, DTI 40% 규제만 봅니다.
1) 하나은행 : 우량주택전세론
- 대출 한도 : 최대 3억
- 보증사 : 서울보증보험
- 소득기준 없음
2) 하나은행 : 전세금안심대출
- 대출 한도 : 최대 2억
- 보증사 : HUG 주택도시보증공사
- 소득기준 : 부부합산 1억원 이하
3)국민은행 : KB주택전세자금대출
- 대출한도 : 최대 2억
- 보증사 : HF 주택도시기금
- 소득기준 : 부부합산 1억원 이하
4)국민은행 : KB전세금안심대출
- 대출한도 : 최대 2억
- 보증사 : HF 주택도시기금
- 소득기준 : 부부합산 1억원 이하
상품명은 다르지만 보증기관이 같다면 소득기준과 대출한도 모두 동일하다고 생각하시면 됩니다. 금리만 조금씩 다를테니 저렴한 곳에서 진행을 하시면 됩니다.
주거래 은행 위주로 살펴보시면 되겠고, 카카오뱅크 케이뱅크 등 인터넷 은행도 모두 전세대출을 취급하니 함께 알아보시기 바랍니다.
4. 1주택자 전세자금대출 조건 : 신용대출 있다면?
만약 내가 1주택자인데 신용대출이 1억정도 있다면 전세대출이 가능할까요? 이는 은행마다 다릅니다. 결국 대출을 실행하는 것은 사람이기 때문입니다.
- A은행 : 전세대출 거절
- B은행 : 한도 3억까지이니 신용대출 1억있으니 2억까지만 대출
- C은행 : 3억 대출
한도가 3억까지라고 무조건 3억이 가능한 것은 아닙니다. 은행에서는 내부심사 과정을 거치기 때문입니다. 아무리 보증사가 있다고 해도 말이죠.
때문에 한개 은행에서 거절당했다고 하더라도 실망하지 마시고 다른 은행을 찾아가 문의를 해보시기 바랍니다. 저역시도 두개은행에서 대출을 거절당했다가 3번째 은행에서 3억까지 대출을 받은 경험이 있습니다.
5. 1주택자 전세자금대출 조건 : 전세대출 회수되는 경우
만약 본인이 전세집에 살고 있었는데 투기과열지구에 주택을 구입했거나 9억원을 초과하는 주택을 구입했다며 어떻게 될까요? 그 즉시 전세대출이 회수될 수 있습니다.
6. 1주택자 전세자금대출 조건 : 아예 불가능한 경우라면?
9억이상 고가주택을 보유하고 있거나 혹은 20년 7월이후 투기과열지구에 주택을 구입했다면 전세대출이 불가능합니다. 이경우 어떻게 해야 할까요?
- 내집에서 내가 산다 (전세금 돌려줄돈 없다면 주택담보대출을 받는다)
- 월세를 산다
- 가족중 성인이 있다면 세대를 분리해 단독 세대주를 만든뒤 전세대출을 받는다
- 신용대출을 받는다
이러한 방법 등이 있겠습니다.
7. 1주택자 전세자금대출 조건 : 기타 대출
아래에는 도움이 될만한 전세대출입니다.