민간임대 분양전환 아파트는 일정기간 동안 살아본뒤 분양전환 여부를 결정하는 아파트입니다. 만약 그 기간이 4년이라면, 4년간 임대로 산 후 분양전환을 통해 내 소유가 됩니다.
요즘과 같이 아파트 하자 문제로 시끄러울때 민간임대 분양전환아파트에 산다면 걱정할 필요가 없겠죠. 하자가 있거나 부실시공을 했다면 분양전환을 포기하면 되니까요.
민간임대 분양전환아파트도 디딤돌 대출을 이용할수 있을까요? 제가 민간임대 분양전환 아파트로 첫집을 마련했기에 이에 대해 아주 상세히 조사한 바 있습니다. 정답은 가능할수도 있고, 불가능할수도 있는데요. 제가 조사한 바를 공유하고자 합니다.
1. 민간임대 분양전환 방식
- 분양가 : 5억
- 임대료 : 5억
분양가가 5억인 아파트라면 임대료도 5억입니다. 이때 5억은 전세대출을 받으시면 됩니다. 전세대출의 한도는 보통 80%기 때문에 4억까지는 대출이 가능합니다. 즉 최소한 내돈이 1억정도는 있어야 합니다.
그리고 분양전환시에는 전세대출금을 주택담보대출로 전환하면 됩니다.
이때 유의하셔야 할점이 있는데요. 전세대출은 이자만 내지만 주담대는 원금과 이자를 함께 상환해야 합니다. 즉, DSR 40% 규제에 걸릴수도 있다는 뜻입니다.
- 전세대출 4억 연이자 5% : 연이자 2,000만원
- 주택담보대출 4억 연이자 5% : 연간 원리금 약 2,300만원
이를 감안해 주담대 전환시 이상이 없을지를 미리 체크해보시기 바랍니다.
2. 민간임대 분양전환 : 디딤돌 가능할까?
디딤돌대출은 일반 대출대비 금리가 매우 저렴하고, 특히 생애최초나 신혼부부 등을 대상으로 우대혜택이 있기 때문에 받을수만 있다면 무조건 받는게 유리합니다.
아래는 디딤돌대출을 받을수 있는 주택요건입니다.
- 주거전용면적이 85제곱미터 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택
담보주택 평가액이 6억 이하인 경우에 대출을 받을수 있는데요. 민간임대아파트는 ‘시세’가 없습니다. 아직 분양전환이 이루어지지 않았기 때문에 거래가 있을리 없기 때문입니다.
즉, 시세는 없고 분양가만 있는데요. 만약 분양가가 5억이라면 디딤돌 대출이 가능할까요? 분양가를 쓰기 위해서는 아래의 조건을 만족해야 합니다.
- 사용승인일이 6개월 이내
사용승인일이 6개월 이내라면 분양가를 쓸수 있습니다.
하지만 보통 민간임대 분양전환의 경우 최소한 1~4년 정도를 살고난 뒤 분양전환을 하기 때문에 사용승인일 6개월은 진작에 경과했을 가능성이 매우 높습니다. 이 경우에는 아래의 조건을 봅니다.
- 지자체 분양전환승인일 6개월 이내
이 경우 지자체에서 분양전환승인일을 확인해야합니다. 시세가 없는 경우 분양전환 승인일이 6개월 이내라면 분양가를 기준으로 70% ~ 80% (생애최초 80%)까지 대출을 받을수 있습니다.
이는 지자체 혹은 건설사를 통해 확인하시면 됩니다.
3. 민간임대 분양전환 : 분양전환 승인일이 6개월 경과했다면?
분양전환승인일이 이미 6개월 이상 경과한 경우가 있습니다. 민간임대 분양전환 아파트가 중간중간에 ‘조기등기’를 추친한 경우입니다. 이 경우에는 분양가를 쓸수 없습니다.
KB시세나 부동산테크 시세가 없고, 분양가도 쓸수 없다? 이 경우에는 주택가격을 무엇으로 판단할까요? 공시가격과 감정가를 고려합니다.
- 감정가 : 7억
- 공시가격 : 5억
감정가는 주변시세를 고려해 책정되기 때문에 공시가격과 차이가 클수 있습니다. 만약 감정가인 7억으로 판단하면 디딤돌대출이 불가능하고, 공시가격인 5억으로 판단하면 대출이 가능합니다.
이는 은행과 기금에 직접 문의를 해보셔야 정확한 답변을 들을 수 있는데요. 두 금액이 차이가 난다면 더 작은 금액으로 할 가능성이 있습니다.
이 경우 본인 신용에 문제가 없고, 소득기준 등을 충족했다면 보증서가 발급되고, 보증서가 문제 없이 발급된다면 디딤돌 대출이 실행됩니다.
4. 민간임대 분양전환 : 디딤돌 대출의 대안은?
디딤돌 대출이 불가능하다면 특례보금자리론을 활용하는 방법이 있습니다. 특례보금자리론의 경우 제가 직접 확인한 결과 시세가 없는 경우 분양가로 대출이 가능합니다.
- 연소득 1억원 이하
- 배우자 소득증빙 필수
- 주택가격 6억원 이하
9월 27일부로 요건이 바뀌어서 위 규정을 충족해야 합니다. 특례보금자리론은 디딤돌 대출에 비하면 금리가 높기 때문에 아쉽지만, 장점도 있는데요. 바로 중도상환수수료가 없다는 점입니다.
디딤돌대출의 경우 3년이내 상환시 연 1.2%의 중도상환수수료가 발생합니다. 즉, 분양전환후 즉시 전세를 주고 대출금을 상환할 생각이라면 중도상환수수료가 없는 ‘특례보금자리론’ 을 이용하는게 오히려 낫습니다.
📣특례보금자리론은 70% 까지만 가능하기 때문에 추가자금 확보가 필요하다면 특례보금자리론 + 일반주담대를 섞어서 이용하는 방법도 있습니다.
물론 이는 모든 은행에서 가능한 것은 아닙니다. 한 주택으로 두가지 대출을 서로 다른 조건하에 나가는 것이기 때문입니다. 하지만 불가능하지 않으니 최대한 알아보시기 바랍니다.
5. 민간임대 분양전환 : 잔금마련이 힘들다면?
일반 은행대출과 기금대출을 활용했는데도 잔금마련이 힘들다면 추가로 대출을 받을수 있는 곳을 문의할 필요가 있습니다.
다행히 P2P 금융과 저축은행, 캐피탈 등에서 추가 자금을 마련할 수 있는 방법이 있습니다. 이에 대해서는 이전에 자세히 다룬글이 있으니 아래를 참고하시면 됩니다.