민간임대주택 분양전환 절차 및 이용가능 대출과 관련한 글입니다. 저는 4년간 실거주후 분양 전환이 되는 아파트에 거주중인데요. 민간임대주택 분양환분양 전환을 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하고 어떤 대출을 이용할수 있을까요? 제 사례와 경험을 토대로 말씀드리겠습니다.
1. 민간임대주택 분양전환 절차 : 예시
이해가 쉽게 예를 들어 설명해보겠습니다.
1) 현 상황 예시
- 실거주 4년 후 내 소유로 전환되는 아파트를 분양 받음
- 분양가 : 4.5억
- 현재 임대인 : 건설사 / 임차인 : 본인
- 자금융통 : 4.1억(90% 전세대출) + 4,000만원 (본인자금)
실거주 4년후 분양전환이 되는 아파트기 때문에 주택담보대출이 아닌 전세보증금대출을 받아서 잔금을 치루고 거주중입니다. 현재는 내 소유가 아니고 권리만 있는 상황이니까요.
2) 실거주 4년 의무 종료
그리고 현재 실거주 의무 4년이 끝나고 본인 명의로 소유권을 이전받아야 하는 상황입니다.
- 기존 전세대출금 상환
- 기존 전세대출금을 주택담보대출로 전환
그리고 소유권 이전을 위해서는 기존에 받은 전세대출금을 상환하거나 주택담보대출로 전환을 해야합니다. 이럴 경우 어떻게 자금을 융통해야 할까요?
2. 민간임대주택 분양전환 절차 : 주택담보대출로 전환
- 모아둔 돈이 있다 : 전세대출 갚으면 됨
- 모아둔 돈이 없다 : 주택담보대출을 받으면 됨
모아둔 돈이 있으면 아무런 문제가 없지만 모아둔 돈이 없으면 기존전세대출을 주택담보대출로 전환해야 합니다. 그런데 이 경우 상당히 복잡한 상황이 연출되는데요.
- KB시세 : 없음
문제는 그간 임대아파트 였으니 시세가 없습니다. 시세가 없다면 주택담보대출은 분양가를 기준으로 실행할수 밖에 없는데요. 이때 LTV는 70%입니다.
- 4.5억 70% : 3.15억
- 4.5억 80% (생애최초시) : 3.6억
내가 필요한 자금은 4.1억인데 생애최초 주택구입이어서 LTV를 80%까지 적용받는다고 해도 3.6억까지만 대출이 가능합니다. 이 경우 남은 자금을 어떻게 마련해야 할까요?
3. 민간임대주택 분양전환 절차 : 은행에 아파트의 감정을 요구한다
주로 은행에서는 KB시세를 바탕으로 주택가격을 산정합니다. 만약 아파트의 시세가 없다면 어떻게 해야 할까요? 감정가를 의뢰해볼 수 있습니다.
- 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(국토교통부)
시세는 없지만 국토교통부에서 평가한 가격을 산출해볼수 있습니다. 해당 사이트에 공시된 주택의 가격이 7억이라면 어떻게 될까요?
- KB시세 : 없음
- 분양가 : 4.5억
- 국토교통부 감정가 : 7억
지금부터는 은행마다 서로 다른 입장을 가질수 있습니다. 시세가 없으니 보수적으로 분양가를 기준으로 잡는 곳도 있고, 국토교통부의 감정가를 기준으로 잡는 곳도 있습니다.
그러니 이제부터는 발품을 팔아야 합니다. 은행을 돌아다니며 최소한 3곳 정도는 비교를 해보시고 우호적인 곳으로 대출을 진행하시면 됩니다.
- 7억 LTV 70% 적용시 : 4.9억
7억으로 잡으면 4.1억의 전세대출금을 확보하고 주택담보대출로 전환이 가능합니다.
4. 민간임대주택 분양전환 절차 : DTI
발품을 팔기전에 알아두셔야 할것이 있습니다. 바로 DTI입니다.
- DTI : 총부채상환비율
- DSR : 총부채원리금상환비율
비슷비슷한 개념이긴 한데요. 예들 들어 설명하겠습니다.
1) DTI (Debt-to-Income) : 총부채상환비율
정부가 규제하는 DTI 비율은 40%입니다.
- 내 소득 : 연 1억
- DTI 비율 40%
- 총원리금 + 대출이자 = 4,000만원까지 부담가능
위과 같은 공식이 산출됩니다. 내 연소득이 1억이라면 1년에 4000만원까지는 부담이 가능하다는 뜻입니다. DTI를 적용해 주택담보대출을 받는다고 가정해보겠습니다.
- 내 소득 : 5,000만원
- 총대출금액 : 4.1억
- 대출금리 : 연 4.35% / 연 대출이자 1783만원
- 30년간 원리금균등분할상환
이제 DTI비율을 따져보겠습니다.
- DTI 비율 : (총대출금액 + 총대출이자) / (대출자의 소득*대여연수)
- 4.1억 + 1783만원*30년 / (5,000만원 *30년) =62%
제가 계산기를 두드린거라 정확하지 않을수 있지만 62%가 나옵니다. 정부규제상 DTI 40%까지만 가능하기 때문에 4.1억까지는 대출이 불가능합니다.
2) 부부시 합산 소득
만약 결혼계획이 있거나 이미 혼인신고를 하셨다면 부부합산 소득으로 DTI 비율을 따질수 있습니다.
5. 민간임대주택 분양전환 절차 : 특례보금자리론
내가 필요한 돈은 4.1억인데, DTI 40% 규제로 인해 최대 조달금액이 부족한 상황입니다. 이러한 분들이라면 23녀 1월 30일자로 접수를 받고있는 ‘특례보금자리론’을 알아보시기 바랍니다.
1) 특례보금자리론 대상요건
- 주택가격 : 9억원 이하
- 소득 : 제한없음
- 주택수 : 무주택자 or 1주택자
2) 특례보금자리론 지원내용
- 대출한도 : 최대 5억원
- LTV : 70% (생애최초의 경우 80%)
- DTI : 최대 60%
- 만기 : 10년~50년
- 만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼부부
- 만기 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼부부
특례보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 지원하는 상품으로 DTI 비율이 최대 60%까지 가능합니다. 특정 조건을 만족하면 만기를 40~50년까지 늘릴수도 있으니 일반은행대출에 비해 소득이 적어도 최대한도로 늘릴수 있습니다.
3) 신청방법
- 한국주택금융공사 홈페이지
- 콜센터 : 1688-8114
특례보금자리론과 관련한 자세한 사항은 아래에서 확인이 가능합니다.
6. 민간임대주택 분양전환 절차 : 마무리
대출이 가능하다면 이제 건설사(시행사)와 약속을 잡고 소유권을 이전 받으시면 됩니다. 소유권 이전과 동시에 주택담보대출이 진행되며, 기존 전세대출대출은 상환하시면 됩니다.
만약 자금마련이 안되는 경우라면 어떻게 해야 할까요? 일단 임대기간 연장이 가능한지부터 확인을 해보시기 바랍니다.
아래에는 추가 관련정보를 첨부할테니 참고하시기 바랍니다.