오늘은 주택도시기금에서 신혼부부를 위해 취급하고있는 주택담보대출, 신혼부부전용 구입자금 상품에 대해 리뷰를 해보겠습니다. 신청방법과 이용후기 그리고 승인여부가 애매할때 승인확률을 높이는 현실적인 방법을 모두 소개하겠습니다.
현재 결혼예정이거나 신혼이라면 반드시 꼭 1순위로 알아보셔야 합니다. 해당대출 자격이 안되는 분들이 활용할수 있는 대안상품도 모두 소개하겠습니다.
1. 신혼부부전용 구입자금 개요
한눈에 보기 편하게 표로 요약을 해봤습니다. 개별사항에 대해 많이 궁금해하시는 점을 위주로 리뷰부터 해보겠습니다.
1) 대출자격
- 신혼부부 : 혼인신고 기준 7년이내 신혼부부 or 3개월 이내 결혼예정자
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
- 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 8,500만원 이하인 자
- 대출신청인과 배우자의 합산 순자산가객이 4.69억원 이하인자
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 최초로 주택을 구입하는 자
위 요건에서 하나라도 해당을 하지 않으면 대출이 불가능합니다. 또한 만 30세 미만 단독세대주는 대출이 제외되고, 만 30세 미만 미혼세대주 역시 대출이 제한됩니다.
또한 생애최초로 주택을 구입하는 분에 한해서만 대출이 가능합니다. 대출신청인 본인뿐 아니라 배우자 역시 마찬가지입니다.
소득기준은 부부 두사람의 소득금액증명원, 원천징수영수증 금액을 기준으로 합니다. 그러니 정확히 서류를 발급받아서 확인을 하시는게 좋습니다.
예를 들어 부부 각각의 연봉이 4,000만원이어서 8,000만원인줄 알았지만 실제로는 각종 성과금과 수당이 합쳐치면 원천징수금액이 이를 초과하는 경우가 비일비재하기 때문입니다.
2) 대상주택
- 주거 전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택
- 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택
담보주택 평가액은 KB시세와 부동산테크 시세를 봅니다. 만약 시세가 없는 주택이라면 공시지가 및 감정가 등을 확인해 평가합니다.
3) 대출한도
- 최고 4억원 이내
- LTV 80%
- DTI 60%
최고 4억원 이내에서 LTV 80%, DTI 60%가 적용됩니다. 신혼부부전용 구입자금의 가장큰 장점중 한가지인데요. 일반 은행은 DSR 40% 규제때문에 소득이 적으면 대출 한도에 제한이 생깁니다.
하지만 기금대출은 DSR을 보지않고 DTI 60%만 보기 떄문에 소득이 적어도 충분히 원하는 만큼 대출이 가능합니다.
4) 대출금리
- 대출금리 : 연 2.15% ~ 3.25%
- 우대금리 : 최대 1.2%까지 적용가능
금리는 대출기간 및 소득수준에 따라 결정되고 최대 1.2%까지 우대금리 혜택도 있습니다. 우대금리는 아래 4가지 항목이 중복적용됩니다.
- 청약저축가입자 우대금리
- 5년이상 60회차 이상 납입 : 연 0.3%
- 10년이상 120회차 이상 납입 : 연 0.4%
- 15년이상 180회차 이상 납입 : 연 0.5%
- 부동산 전자계약체결 : 연 0.1%
- 다자녀가구
- 1자녀 : 연 0.3%
- 2자녀 : 연 0.5%
- 다자녀 : 연 0.7%
- 신규 분양주택 가구 : 연 0.1%
청약저축 5년이상 가입 0.3%와 부동산전자계약체결 0.1%만 받아도 0.4% 정도는 누구나 우대금리 혜택을 누릴수 있습니다.
5) 대출기간 및 상환방법
- 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년
- 상환방법 : 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식상환
- 거치기간 최대 1년 설정 가능
- 중도상환수수료 : 3년이내 상환시 최대 1.2%
- 실거주 기간 : 대출일로부터1개월 이내에 전입하여 1년이상 실거주 유지
대출기간은 최대 30년이고, 거치기간도 1년 설정이 가능합니다.
만약 30년 만기로 1년 거치후 원리금균등분할상환을 시작하면 1년간은 이자만 내고, 이후 29년동안 원리금(원금+이자)을 상환하면 됩니다.
중도상환수수료는 3년간 최대 1.2%가 발생합니다. 그리고 3년이 지나면 발생하지 않습니다.
유의할 점으로 실거주 기간 1년이 있습니다. 실거주를 하지 않으면 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야합니다.
2. 신혼부부전용 구입자금 : 이용방법 및 신청방법
1) 어디에 신청하며 될까?
- 취급은행 : 우리은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 신한은행, 대구은행, 부산은행
- 상담
- 주택도시보증공사 콜센터 : 1566-9009
- 취급은행 고객센터
7개 은행에서 취급하고 있는데요. 대출신청은 주택도시보증공사가 아닌 은행에 다이렉트로 하시면 됩니다.
2) 과정
- 사전상담 : 대출가능여부 파악
- 부동산 계약 체결 : 6억원 이하 주택 신규분양 or 매매
- 은행에 대출 신청
- 대출실행 및 잔금납부
사전에 대출가능여부를 파악하셔야 합니다. 부부의 합산 소득 및 자산기준 등을 정확히 따져서 대출가능여부를 파악해서 대출이 가능하다고 하면 계약을 하시면 됩니다.
매매계약을 체결한 후 대출신청은 은행에 직접 하시면 됩니다. 은행에 주택도시기금 신혼부부전용 구입자금 대출 받으러 왔다고 하면 됩니다.
3. 신혼부부전용 구입자금 : 승인확률 높이는법
1) 소득관련
해당 대출은 부부 합산 연소득이 8,500만원을 초과하면 신청 자체가 불가능합니다. 때문에 소득이 애매한 분들의 경우 될까 안될까를 많이 걱정을 하는데요.
은행에서는 소득증빙서류를 요구하는데 이때 소득금액증명원을 가져오라는 경우도 있고, 원천징수영수증을 가져오라는 경우도 있는데요. 서류에 따라 소득이 약간씩 다르게 잡히는 경우가 있습니다.
은행에서 신청을 할때 굳이 이런 이야기를 할 필요는 없습니다.
예를 들어 사실 8,500만원 왔다 갔다 하는데, 작년에 수당을 좀 받아서 살짝 넘을것 같다. 잘좀 봐달라~ 굳이 이런얘기할 필요가 없습니다. 그냥 제출하라는 서류 그대로 제출하면 됩니다.
만약 A은행에서 거절되면, B은행으로 가시고, 거기서도 안되면 C은행으로 가보시기 바랍니다.
2) 저신용자도 이용 가능할까?
주택도시기금은 신용도 관련해서 아래 요건을 모두 충족하는 자에 한해서 대출이 가능한다고 명시해놓고 있습니다.
- 신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상인 경우
- 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제 정보가 남아있는 경우 대출 불가능
- 연체,대위변제, 대지급, 부도 관련인 정보
- 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보
- 신용회복지원등록정보
개인신용평점이 너무 낮으면 대출이 불가능한데요. 일반적으로 은행에서 대출을 받으려면 1~3등급 수준을 유지하는게 가장 좋고, 최소한 5등급 이내에는 들어야 대출이 가능합니다.
6등급 부터는 저신용자로 분류되는데, 저신용자의 경우 은행대출이 어려울수 있습니다. 본인 신용이 해당구간 수준이라면, 신용점수를 올리는게 먼저입니다.
3) 주택가격관련
아파트를 구입하려는데 시세가 6억에서 왔다갔다 하는 경우가 있습니다. 혹은 시세가 없어서 감정을 받아야 하는데 이때도 6억선에서 애매하게 걸쳐져서 대출이 될지 안될지 불확실한 경우가 있습니다.
이 경우에도 일단 무조건 신청을 해보시기 바랍니다. 기금대출은 정부가 지원하는 복지차원의 대출이니 사실 되는 쪽으로 지원하려는 경향이 있습니다.
은행에서 거절을 한다면 다른 은행을 가보시기 바랍니다. 은행원도 은행원 나름이고 성향에 따라 유도리가 있는 곳으로 가서 신청을 하면 될 수도 있습니다.
4. 신혼부부전용 구입자금 : 추가정보
만약 소득이 높아 신혼부부전용 구입자금이 거절된다면 일단은 일반대출을 이용하시고, 이후 신생아 특례 디딤돌대출을 받으시기 바랍니다.
신생아특례대딤돌대출은 24년 처음 신설되었는데요. 출산후 2년이내이고 부부합산 연소득이 1.3억 이하면 누구나 신청이 가능합니다. 무주택자뿐 아니라 1주택 대환대출 용도로도 사용이 가능합니다.