후순위 담보대출 관련해 모든 내용을 정리해보겠습니다. 후순위 담보대출이 무엇이고, 어떤 분들이 어떤 경우에 활용할 수 있는지, 그리고 취급 은행은 어디가 있는지에 대해 상세히 리뷰할테니, 주택을 담보로 추가대출이 필요한 분들께 도움이 되길 바랍니다.
1. 후순위 담보대출 : 정의
1) 담보대출시 벌어지는 일
아파트나 자동차를 구입할때 대부분의 사람들은 은행에서 돈을 빌립니다. 내가 구입하려는 아파트를 담보로 잡고 말이죠.
예를 들어 10억짜리 아파트를 구입한다면 얼마까지 대출이 가능할까요? 소득이 아무리 많다고 하더라도 정부가 규제하는 LTV 한도까지만 가능합니다. 서울이라면 70%인 7억까지만 대출이 가능합니다. (생애최초 주택구입시 80%)
이때 대출을 해준 은행은 채무자가 돈을 못갚을때를 대비해서 1순위로 근저당 설정을 합니다. 만약 돈을 못갚으면, 해당 아파트를 경매로 처분하고 남은 돈을 본인들이 1순위로 회수하겠다는 설정입니다.
은행입장에서는 채무자가 돈을 갚지 못한다고 해도, 돈을 회수할수 있는 보험에 들어둔 셈입니다. 때문에 담보대출은 신용대출보다 ‘금리’가 저렴합니다. 돈을 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 적기 때문입니다.
2) 후순위 담보대출이란?
- 후순위 담보대출 : 선순위 담보대출이 있는 매물을 담보로 잡고 받는 추가대출
LTV 한도인 7억까지 대출을 받았습니다. 그런데 7억을 갖고도 자금이 부족합니다. 이때는 해당 아파트를 담보로 잡고 후순위 담보대출을 받을수 있습니다.
2. 후순위 담보대출 : 누가 이용하면 좋을까?
- 시중은행의 담보대출을 규제한도까지 최대로 이용했음에도 자금이 부족한 경우
- 신용이 낮거나 소득이 없어서 신용대출이 불가능한 경우
- 더 저렴한 금리로 대출을 갈아타고 싶은 경우
- 사업자금이 필요한 경우
위 사례에 해당하는 분들이 이용하시기에 적합합니다. 후순위 담보대출은 적게는 LTV의 85%부터 많게는 110%까지 가능하기 때문에 10억짜리 집이면 11억까지 대출이 가능하기도 합니다.
3. 후순위 담보대출 : 대출시 유의할점
1) 높은 금리
금융기관 입장에서 후순위 담보대출은 선순위 대출에 분명한 리스크가 있습니다. 선순위가 아니기 때문에 선순위인의 권리행사 이후에 2순위, 3순위로 권리행사가 가능하기 때문입니다.
10억짜리 아파트를 LTV 100% 까지 후순위 담보대출을 해줬는데, 부동산 가격이 하락해서 8억이다? 그러면 선순위인 시중은행이 7억을 회수하고 나면 남는 돈은 1억밖에 없게 됩니다.
3억을 빌려줬는데 1억만 회수하게 되는 상황이 벌어지는 것입니다. 이러한 리스크가 있기 때문에 후순위 대출은 선순위 대출에 비해 금리가 상대적으로 높을수 밖에 없고, 주로 2~3금융권에서 취급합니다.
2) 2금융권 후순위 대출은 주로 사업자를 위한 것
- 개인 : 직장인
- 사업자 : 개인사업자 or 법인
여러분이 은행입장이라면 누구에게 후순위 대출을 해주겠습니까? 일반적인 직장인이라면 급여나 소득이 한정적일겁니다. 향후 소득이 오를 가능성도 적구요. 이미 한도까지 끌어쓴 대출을 추가로 대출을 해준다? 너무 리스크가 큽니다.
반면 ‘사업’을 하시는 분은 ‘소득’이 이미 충분한데 LTV한도때문에 원하는 만큼 대출을 끌어쓰지 못하는 경우가 있습니다. 이런 경우 충분히 후순위 담보대출을 진행할만 합니다.
이러한 모종의 이유로 2금융권의 후순위 담보대출은 주로 ‘사업자’를 위한 것이 대부분입니다.
3) 개인은 대부업체 후순위 대출 이용 가능
때문에 개인사업자가 아닌 ‘개인’은 주로 제 3금융권으로 분류되는 대부업체에서 후순위 대출을 이용해야 합니다. 혹은 P2P 업체를 이용하거나요.
대부업체는 하이리스크를 감당하는 대신 하이리턴을 원하겠죠. 당연히 금리가 가장 높습니다.
- 2금융권 후순위 담보대출 : 대략 연 5% ~ 15%
- 3금융권 후순위 담보대출 : 대략 연 15% ~ 20%
담보대출임에도 금리가 거의 신용대출 수준입니다. 이걸 누가써? 하겠지만 소액이라도 급히 필요하다면 충분히 고려할만합니다.
또한, 분양받은 아파트의 잔금마련이 되지 않으면 날라가게 생겼다? 그럼 쓰는게 낫겠죠. 일단 쓰고 아파트에 전세를 주건 월세를 주건 해서 대출금을 상환하는 방법도 있습니다.
4. 후순위 담보대출 : 취급 금융기관
먼저 2금융권 상품부터 리뷰를 해보겠습니다. 말씀드린 대로 2금융권의 후순위 담보대출은 대부분 ‘개인사업자’를 위한 것입니다.
- SBI 저축은행 : KB시세의 100% 이하
- IBK 저축은행 : KB시세의 90% 이하
- 조은저축은행 : 담보가의 85% 이하
- 키움예스저축은행 : 감정가의 110% 이내
- 상상인플러스저축은행 : 담보물 소재지에 따라 차등적용
- 우리금융캐피탈 : 90%(10억 이내)
- 오케이저축은행 : KB시세의 95% 이하
- 대신저축은행 : LTV 95% 이하
- 동원제일저축은행 : LTV 90% 이하
- 애큐온저축은행 : KB시세의 100% 이하
- 예가람저축은행 : 담보평가금액의 85%까지
- 페퍼저축은행 : LTV 87% 이하
상품별 상세한 내용은 하단에 정리를 해뒀으니 링크를 참고하시기 바랍니다.
5. 후순위 담보대출 : 개인이 이용할수 있는 곳
제한적인 한도로 후순위 담보대출을 받고, 상환만 잘하시면 급한 위기를 끌수 있습니다. 사실 그러라고 대부업체가 있는 것이구요.
- 등록 대부업체 : 대부업법을 따르는 합법적인 기관, 연 20%의 법정 최고금리 준수
- 무등록 대부업체 : 일수, 사채 등의 불법업체
등록 대부업체를 이용하시면 문제될 것이 없는데, 21년부터 금융감독원이 우수 대부업체 제도를 운영하고 있으니 우수 대부업체의 대출을 받으시기를 추천드립니다. 아래에 26곳의 우수대부업체 리스트가 있습니다.
6. 후순위 담보대출 : 추가정보
이외에도 ‘담보대출’시 알아둬야할 추가정보와 관련한 글을 첨부합니다. 꼼꼼히 알아보시고, 합리적인 방법으로 자금을 마련하시기 바랍니다.