아파트 청약에 당첨되었다면 잔금까지 마련해야 입주가 가능합니다. 주택담보대출은 그 종류가 매우 다양하기 때문에 본인 여건하에서 가장 저렴한 금리로 융통하는게 핵심입니다. 오늘은 청약대출 상품을 모두 알아보도록 하겠습니다.
1. 청약대출 : 서론
1) 주택담보대출 종류
주택담보대출은 크게 두가지로 구분됩니다.
- 기금대출
- 은행대출
주택도시기금에서 보증을 서는 저금리 대출이 있고, 은행에서 자체적으로 취급하는 대출이 있습니다. 당연히 전자가 훨씬 유리합니다.
때문에, 무조건 1순위는 기금대출을 알아보시는 건데요. 신청은 기금이 아닌 은행에서 다이렉트로 신청하시면 됩니다.
2) 주택담보대출 준비할때 유의할점
은행원은 본인 은행에서 취급하는 상품에 대해서는 전문가지만 그외 상품에 대해서는 잘 알지 못합니다. 즉, 정부가 좋은 조건으로 지원하는 대출이 있다고 해도 본인이 알아보지 않으면 은행원도 모를 수 있습니다.
은행은 대출을 신청하고 실행하는 ‘창구’역할만 한다고 생각하시고, 처음부터 끝까지 어떤 대출을 받을지는 본인이 직접 서칭하고 결정하시기 바랍니다.
3) 알아두어야할 개념
- LTV
- DSR (스트레스 DSR)
최소한 두가지 개념을 숙지를 하시고 대출을 이용하셔야 합니다.
4) 소득관련
대출 한도는 개인의 ‘소득’과 비례해 결정되는데요. 소득은 소득금액증명원 or 원천징수영수증 금액으로 합니다.
내가 생각하는 계약연봉과 원천징수영수증금액은 차이가 있고, 1~2천만원 이상 차이가 나는 경우도 허다합니다. 특히, 기본급 외에 각종 수당이나 인센티브가 많이 나오는 경우는 더더욱 그렇습니다.
그러니, 대출을 알아볼때는 원천징수영수증을 미리 떼서 나와 내 배우자의 소득을 정확히 합산해서 해당 소득을 기준으로 알아보시는게 중요합니다.
2. 청약대출 : 기금대출
1) 기금대출 종류
주택도시기금에서 제공하는 주택담보대출입니다.
- 내집마련 디딤돌대출 : 부부합산소득 6,000만원 이하
- 신혼부부전용 구입자금 : 부부합산소득 8,500만원 이하
- 신생아 특례 디딤돌 : 부부합산소득 1.3억 이하
신생아특례디딤돌의 경우 출산한지 2년이내 신생아가 있는 경우 이용 가능한데요. 24년부로 출시되었으며, 부부합산 소득이 1.3억까지로 대폭 상향된 것이 특징입니다.
2) 기금대출 특징
기금대출은 서민들의 내집마련을 위한 것으로 부부합산 소득이 일정 수준 이상을 넘어가면 이용이 불가능합니다.
가장 큰 특징으로 DSR을 보지 않고 DTI 60%를 적용한다는 점입니다. 즉, 연소득이 적더라도 충분한 한도로 대출 이용이 가능합니다.
3가지 대출의 상세 리뷰 및 신청방법은 하단의 글에서 리뷰해놓았으니 확인하시기 바랍니다. 꼭 1순위로 알아보시기 바랍니다.
👉 주택도시기금 대출 : 디딤돌, 신혼부부, 신생아특례 비교정리
3. 청약대출 : 은행대출
1) 은행대출 특징
소득이 높거나 분양가가 높아서 기금대출이 불가능한 분들은 은행 자체대출을 이용하시면 됩니다. 은행대출은 당연히 소득이 높을수록 높은 한도로 대출이 가능하다는 특징이 있습니다.
주택담보대출의 금리는 현재 4~5% 수준입니다. 이는 현재 한국은행 기준금리가 연 3.5%기 때문에 다소 높은 수준이라고 할수 있습니다.
주택담보대출은 대부분 변동금리기 때문에 향후 기준금리가 인하되면 대출금리도 내려가게 됩니다. 단 즉시 반영은 아니고 6개월, 1년단위로 변동됩니다.
은행 주택담보대출은 3년까지는 중도상환수수료가 발생하는 경우가 대부분입니다. 즉, 대출로 잔금 치루고 이후 전세를 내줄 예정이라면 ‘중도상환수수료’가 얼마인지도 고려하셔야 합니다.
2) 은행대출 한도
- DSR 40%
정부는 가계대출을 규제하기 위해 대출금액이 1억을 넘을 경우 DSR 40%를 적용합니다. 즉, 내 연소득이 1억이라면 연간 원리금상환비율이 40%인 4,000만원을 초과할수 없다는 뜻입니다.
계산기를 통해 계산해본 결과 5억을 30년간 4% 금리로 빌렸을때 연 원리금상환액은 2.864만원입니다. 연소득이 1억일아면 DSR이 28%로 40%를 초과하지 않았으니 5억 대출이 충분히 가능합니다.
하지만 내 연소득이 5,000만원이라면 DSR은 56%가 되겠죠. 이 경우 5억대출이 불가능합니다.
3) 은행대출 상담시 유의할점
DSR은 주택담보대출이 아닌 모든 대출을 포함합니다. 신용대출이 있거나 자동차할부금 등이 남아 있다면 이 역시 원리금에 포함되어 계산됩니다.
4) 은행대출 불가시에는?
은행은 심사가 까다롭기 때문에 저신용자라면 대출이 어려울수 있습니다. 이 경우 2금융권을 이용해야 하는데요.
- 보험사 주택담보대출
- 농협, 신협, 수협, 새마을금고 대출
보험사와 협동조합의 주담대를 우선해서 알아보셔야 합니다. 은행과 큰 차이없는 금리로 대출을 제공하는 곳입니다. (2금융권은 DSR 50% 규제를 적용합니다)
👉 보험사 주택담보대출 TOP12 & 대상,한도,금리,이용후기
4. 청약대출 : 대출로 잔금 부족하다면?
생애최초로 주택구입시 LTV80%가 적용되기 때문에 본인소득이 충분하다면 8억짜리 아파트라면 80%인 6억 4천만원까지는 대출이 가능합니다.
대출을 영혼까지 끌어썼는데도 잔금이 부족하다면 나머지 금액은 어떻게 마련해야 할까요? 가장 현실적인 방법은 P2P금융을 이용하는 것입니니다.
1) P2P금융이란?
p2p금융은 온라인투자연계금융법을 따르는 금융기관으로 플랫폼이 대출이 필요한 분과 투자자를 연결해주는 역할을 합니다.
2) P2P금융의 특징
- 대출금리 : 8~9% 수준
- 플랫폼수수료가 따로 발생
- DSR LTV 규제로부터 상대적으로 자유로움
- 만기 1년
DSR과 LTV 규제로부터 상대적으로 자유롭기 때문에 일반 금융권 대출이 더이상 불가능할때 잔금을 융통하기위한 목적으로 활용하기 좋습니다.
3) 주요 P2P 업체
- 헬로핀테크(헬로펀딩) : 2조 1,155억
- 피플펀드 : 1조 9,382억
- 투게더앱스 : 1조 8,465억
- 어니스트펀드 : 1조 3919억
- 테라펀딩 : 1조 1957억
- 데일리펀딩 : 8,841억
- 프로핏 : 7.748억
- 8퍼센트 : 7,518억
- 오아시스펀딩 : 2,389억
- 펀펀딩 : 1,896
- 와이펀드 : 1,707억
누적대출규모 상위권 업체입니다.
👉 P2P금융이란? 장단점, 주요업체, 투자 및 대출방법 총정리
5. 청약대출 : 청약은 신중히
청약에 당첨된후 부랴부랴 자금 계획을 세웠는데 자금이 부족해 당첨을 포기하게 되는 경우가 있습니다. 이 경우 청약의 기회가 날라가는 것이며, 향후 10년간 신청이 불가능합니다.
때문에 청약을 넣기 전에 미리 잔금을 어떻게 납부할지 세팅을 해두시는게 중요합니다.
또한 물가상승으로 분양가 자체가 워낙 높기 때문에 청약이라고 큰 매리트도 없는 경우도 많습니다. 최근에는 경매매물도 많이 쏟아지고 있습니다.
청약 외에도 매매나 경매 매물까지 두루 살펴보시기를 추천드립니다.