한덕수 국무총리가 청약에 담청된 청년들에게 연 2%대의 고정금리로 최대 40년간 대출을 출시하겠다고 밝혔습니다. 현재 청년 주택담보대출과 앞으로 출시될 청년 주택담보대출 상품을 비교해보고 어떻게 하면 혜택을 받을수 있을지 이야기해보겠습니다.
1. 청년 주택담보대출 : 현재 상황
지금까지는 아쉽지만 청년전용 주택담보대출은 없었습니다. 다만, 만 34세 이하의 청년들이라면 아래의 전세,월세 대출을 이용할수 있었습니다.
- 중소기업 취업청년 전월세 보증금 대출 : 최대 1억, 연 1.5%금리
- 청년전용 보증부 월세대출 : 보증금 최대 3,500만원, 월세 최대 1,200만원
- 청년전용 버팀목 전세자금 : 최대 2억, 연 1.8%~2.7%
그간에는 월세나 전세까지는 지원을 해줬지만, 주택구입시에는 별다른 혜택이 없었고 신혼부부에 한해서만 혜택을 받을수 있었습니다.
- 신혼부부전용 구입자금 : 최대 4억, 연 2,15%~연 3.25%
하지만 이번 발표로 인해 청약에 당첨된 청년들에게 연 2%대의 금리로 40년간 대출을 해주는 제도가 곧 신설될 것으로 보입니다.
청년전용 주택담보대출(가제)은 어떤 모습으로 어떻게 생길지에 대해 해당발표내용을 정리해보고, 이를 이용하기 위해서는 어떤 준비가 필요한지 체크를 해보도록 하겠습니다.
2. 청년 주택담보대출 분석
- 청약통장 : 청년주택 드림통장
- 통장금리 : 가입시 연 4.5% 수준의 우대금리 제공
- 혜택
- 대출금리 : 청약 당첨시 최저 연 2.2% 저리 전용 대출 지원
- 대출기간 : 최대 40년
현재 청약통장의 금리는 연 2% 수준이고, 주택담보대출 금리는 4~5% 수준임을 고려하면 우대금리와 대출금리 모두 기존보다 100%이상의 혜택을 준다고 볼수 있습니다.
대출한도에 대해서는 정확히 발표되지 않았는데요. 아마도 현재 신혼부부용 구입자금 대출과 같은 한도가 책정될 것으로 예상됩니다.
- 대출한도 : 최대 4억 (LTV 80% 이내, DTI 60% 이내, DSR 적용X)
(정확한 내용은 정책이 시행되면 바로 반영하겠습니다.)
중요한 것은 해당 정책이 ‘청년들을 위한 주택담보대출로는 처음 출시되는 상품’ 이라는 점이며, ‘청약에 당첨되어야만 혜택을 누릴수 있다는 것’ 입니다.
즉, 매매가 아닌 분양을 받아야만 한다는 것인데요. 분양을 받기 위해서는, 즉 청약에 당첨되기 위해서는 어떤 요소가 중요한지를 체크해보겠습니다.
3. 청년 주택담보대출 : 청약당첨 확률 높이는 법
아파트는 공급주체에 따라 두가지로 구분됩니다.
- 국민주택 : 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택
- 민영주택 : 국민주택을 제외한 모든 주택
그리고 어떤 주택이건 청약을 신청하기 위해서는 청약통장이 있어야 합니다. 그게 전제조건입니다. 그리고 분양은 추첨제와 가점제로 구분되는데요.
추첨제는 일정 조건 이상만 만족시키면 뺑뺑이를 돌리는것이고, 가점제는 청약점수가 높은 분들순으로 당첨자를 가리는 것입니다.
- 85㎡ 이하 주택
- 투기과열지구 : 100% 가점제 적용
- 조정대상지역 : 75% 가점제 25% 추첨제
- 85㎡ 초과 주택
- 투기과열지구 : 50% 가점제, 50% 추첨제
- 조정대상지역 : 30%가점제, 70% 추첨제
우리가 제일 선호하는 85㎡이하 주택의 경우 서울 및 수도권 그리고 어지간한 도시에서 공급되는 물량 대부분이 가점제로 당첨자가 가려집니다.
때문에 우리는 청약점수가 어떤 방식을오 결정되는지를 파악하도 이에 따른 청약점수를 높이기 위한 전략을 짤 필요가 있습니다.
1) 청약가입기간 : 만점 17점
청약가입기간에 따라 17점 만점까지 결정됩니다.
- 6개월 미만 : 1점
- 6개월 ~ 1년 : 2점
- 1년 ~ 2년 : 3점
- 2년 ~ 3년 : 4점
- 14년 ~ 15년 : 16점
- 15년 이상 : 17점
15년 이상이면 만점입니다. 청약가입기간은 미성년일때 가입한 분이라면 총 2년까지만 인정이 됩니다. 즉 만 17세부터 가입하면 만 32세정도면 15년 이상, 만점 기준을 충족할 수 있습니다.
하여튼 청약은 무조건 빠르게 가입하는게 좋습니다. 지금 이 글을 읽고 있는데 청약통장이 없다면 지금 당장 가입하시는 것도 좋습니다.
2) 무주택 기간 : 만점 32점
무주택 기간이 길수록 청약점수가 올라갑니다. 단 미혼자의 경우 만 30세가 되는날부터 무주택 기간으로 산정되고, 기혼자의 경우 혼인신고일로부터 무주택 기간이 결정됩니다.
- 1년 미만 : 2점
- 1년 ~ 2년 : 4점
- 2년 ~ 3년 : 6점
- 3년 ~ 4년 : 8점
- 13년 ~ 14년 : 28점
- 14년 ~ 15년 : 30점
- 15년 이상 : 32점
결혼을 서둘러한 분이라면 약 10점 이상 정도는 충분히 쌓으실수 있는 점수입니다.
3) 부양가족수 : 만점 35점
부양가족이 많다면 청약 가점제 시장에서는 거의 깡패급이라고 할수 있습니다.
- 0명 : 5점
- 1명 : 10점
- 2명 : 15점
- 3명 : 20점
- 4명 : 25점
- 5명 : 30점
- 6명 이상 : 35점
부양가족의 기준은 직계존속과 직계비속입니다. 부모, 조부모, 자녀, 손자녀가 해당됩니다.
4) 청약 당첨 평균점수는?
청약열기가 역대 최고에 달했던 지난 20년~21년쯤에는 서울의 당첨 평균점수가 60점에 달했지만 이는 대한민국 역사상 유래가 없는 특수한 경우였구요.
- 21년 상반기 : 61.1점
- 21년 하반기 : 58.8점
- 22년 상반기 : 44.4점
- 22년 하반기 : 37.3점
- 23년 상반기 : 46.5점
22년 상반기부터 점수가 30~40점대를 왔다 갔다 하고 있습니다.
- 23년 4월 동대문구 ‘휘경자이 디센시아 : 최고 77점, 최저 69점, 평균 71점
- 23년 3월 영등포구 ‘영등포자이디그니티’ : 최고 75점, 최저 69점
위 두곳이 23년 상반기 가장 높은 가점을 기록한 곳이었습니다.
- 23년 3월 강서구 ‘등촌지와인’ : 평균 40점 마감
하지만 비슷한 시기에 분양된 다른곳은 평균 40점에 마감했고, 일부평형은 1순위 마감을 못하기도 했습니다.
4. 청년 주택담보대출 : 공공분양주택 뉴홈
- 24년 : 공공임대 5만호, 공공분양 6만5,000호
- 27년 : 청년층 공공주택 공급 58만호
정부는 27년까지 청년층의 공공주택 공급을 58만호까지 확대한다고 밝혔습니다. 현실적으로 청년들이 당첨을 노려야 할것은 바로 이 공공분양주택 ‘뉴홈’입니다.
- 23년 6월 : 남양주 왕숙, 안양매곡, 고덕강일 3단지 사전청약
- 23년 9월 : 하남교산, 안산 장상, 마곡 10-2, 구리 갈매역세권, 군포대야, 화성동탄2, 인천계양
- 23년 12월 : 한강 이남, 대방동군부지, 남양좌 왕숙2, 마곡 택시차고지, 위례A-1, 고양창릉, 수원당수2
특별공급은 추첨제로, 일반은 가점제로 진행됩니다. 이와 같은 공공분양주택 ‘뉴홈’을 청년들에게 확대 제공할것으로 기대됩니다.
5. 청년 주택담보대출 : 결론
정부에서 제공하는 청년혜택은 만 34세까지 적용됩니다. 청년혜택을 옹골차게 뽑아먹기 위해서는 청약통장은 서둘러 가입하는게 좋고, 목돈을 부지런히 모아두는게 좋습니다.
동작구 수방사 등 서울의 주요도심에도 공공주택이 분양되는 만큼 미리미리 준비하시기 바랍니다.
청년이라면 청년전용 전세대출을 저금리에 이용할수 있으니 청약당첨 전까지는 저금리로 전세대출을 이용하다가, 이후 청년주택담보대출을 이용하시는게 이상적인 코스입니다.