전세퇴거자금 대출 이란 말그대로 임차인과 전세계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줘야 할때 이용 가능한 대출을 말합니다. 세입자를 구하지 못한 상태에서 계약이 만료되었거나, 혹은 역전세 현상이 있을때 필요한 대출입니다.
전세퇴거자금의 23년과 24년에 몇차례 내용이 크게 바뀌었기 때문에 오늘 가장 정확한 정보를 전달 드리도록 하겠습니다.
1. 전세퇴거자금 대출 : 한도
1) 전세퇴거자금 대출 한도
- 비규제지역
- 다주택자 : 주택가격의 60%
- 1주택자 : 주택가격의 70%
- 규제지역 : 투기과열지역, 투기지역, 조정대상지역
- 다주택자 : 대출불가
- 1주택자 : 9억 이하시 주택가격 40% , 9억 초과시 20%
규제지역인지 아닌지, 1주택자인지 다주택자인지에 따라 한도가 달라집니다. (단, 임차보증금 이내로만 가능합니다)
2) 규제지역 현황
- 23년 5월 이후 규제지역 현황 : 서초구, 강남구, 송파구, 용산구
위 4곳을 제외하고 1주택자의 경우 70%, 다주택자의 경우60%가지 전세퇴거자금 대출을 받을수 있습니다.
2. 전세퇴거자금 대출 : 규제정책
주택담보대출은 DSR을 따지고, 전세대출은 DSR에 포함되지 않고 DTI만 적용되는데요. 전세퇴거자금은 DSR을 따질까요?
결론부터 말하면 원래는 DSR을 따지나 현재는 따지지 않습니다.
- 23년 7월 ~ 24년 7월 : DSR40% 대신 DTI 60% 적용
- 24년 8월 ~ 25년 7월 1일까지 : 연장될 가능성 높음!
현재 금융위원회는 전세보증금 반환용도에 한해 한시적으로 하용한 대출 규제 완화조치를 1년 연장하는 방안을 유력하게 검토중이라고 합니다. (확정되면 수정하겠습니다)
- 연소득 5,000만원
- 금리 4%, 만기 30년
- DSR 40% : 3억 5,000만원 대출 가능
- DTI 60% : 5억 2,500만원 대출 가능
주택가격을 무시하고, 본인 연소득이 5,000만원이라고 가정하면 DSR40% 적용시 3.5억, DTI 60%를 적용하면 5.25억까지 대출이 가능합니다.
DSR 및 DTI 계산은 포털사이트 등에 검색해서 쉽게 해볼수 있고, 개념에 대해 궁금하신 분들을 아래 글을 참고하시면 됩니다.
3. 전세퇴거자금 대출 : 취급처
1) 은행 (1금융권)
모든 은행에서는 전세퇴거자금 (or전세보증금 반환대출)을 취급하고 있습니다. 독립된 다른 상품이 없다면 일반 주택담보대출을 전세퇴거자금 목적으로 이용할거라고 하시면 됩니다.
대출 신청은 일반 주택담보대출과 다르지 않습니다. 비대면 or 영업점 방문 둘다 가능합니다. 주거래 은행을 찾아가보세요.
2) 비은행(2금융권)
- 협동조합 : 농협, 신협, 수협, 새마을금고, 산림조합
- 보험사
- 저축은행
위 3곳에서 전세퇴거자금 대출을 취급하고 있습니다. 저축은행 보다는 협동조합과 보험사를 우선해서 알아보시는게 금리면에서 유리합니다.
예를 들어 한화생명의 주담대를 가져와봤습니다. 금리가 연 4%~6%대기 때문에 은행과 별 차이없이 이용이 가능합니다.
4. 전세퇴거자금 대출 : 대출 불가능한 경우
1) 은퇴자 or 소득감소자
이전에 주담대를 받았을때는 퇴직 전이었는데 현재는 퇴직한 경우, 소득이 없기 때문에 대출이 거절될 수 있습니다.
연금소득이 있다고 하더라도 이전가 같지 않기 때문에 원하는 한도만큼 대출이 어려운 경우가 많이 발생합니다.
2) 기대출 과다자
기대출이 이미 있으면 대출이 거절될 수 있습니다. 물론, DTI 60% 규제 내에서는 대출이 가능하지만, 소득이 별로 없는데 신용대출이 1억쯤 있다? 이 경우 어지간하면 대출을 해주지 않으려는 경향이 강합니다.
한도내에 들어온다고 해도 결국 대출을 최종 결정하는 것은 은행에서 판단하니까요.
5. 전세퇴거자금 대출 : 대출 거절시 대안상품
DSR 규제로부터 상대적으로 자유로운 업체, 즉 P2P 금융을 이용하는 방법이 있습니다.
- P2P금융 : 온라인투자연계금융업, 21년 온투업법 제정되면서 제도권에 편입된 금융기관
금리도 10% 이하로 나름대로 합리적인 편입니다. 대출이 거절되거나 추가자금이 필요한 경우 이용하실 수 있습니다.
P2P금융에 대한 정보 및 주요업체, 대출방법은 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.