아파트를 경매로 낙찰받은 분들이 이용할수 있는 아파트 경매대출 (경락잔금 대출) 관련해 어떻게 어떤 방식으로 어디에서 준비해야 하는지 개괄적으로 소개를 해보겠습니다. 아파트 경매에 관심이 있거나 혹은 이미 낙찰에 성공하신 분들께 도움이 되길 바라겠습니다.
1. 아파트 경매대출 : 개념
아파트 경매대출의 개념을 표로 정리해봤습니다. 경락잔금이라고 하면 엄청 복잡할것 같지만 큰 틀에서 일반 주담대와 크게 다를건 없습니다. 이제 하나하나 뜯어서 세부내용을 살펴보도록 하죠.
2. 아파트 경매대출 : 취급처
- 1금융권(시중은행) : 모든 은행에서 취급
- 2금융권 : 보험사, 저축은행, P2P금융
- 3금융권 : 법인 대부업체 or 개인 대부업체
경락잔금이라고 해서 취급처가 일반 주택담보대출과 다르지 않습니다. 은행을 비롯해 2금융 3금융(대부업체)까지 두루 취급하고 있습니다.
경락잔금대출이라는 말도 안쓰는 곳이 많은데 그럴 경우 주택담보대출로 문의를 하시면 됩니다.
개인의 상황이나 시기에 따라 대출의 세부조건 등은 변동될수 있기 때문에 어떤 은행이 좋다고는 딱히 말씀 드리기는 어려운점 양해바랍니다.
3. 아파트 경매대출 : 한도
1) 대출한도
- 감정가 : 70%
- 낙찰가: 80%
- 아파트의 경우 KB시세 60% 정도 적용되는 경우 많음
- DSR 한도 : 40%
감칠낙팔 이라는 단어를 많이 사용하는데요. 감정가의 70% 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능합니다. 예를 들어보죠.
- 감정가 5억 : 70% 적용 3.5억
- 낙찰가 4억 : 80% 적용 3.2억
이런식으로 적용된다고 보시면 됩니다. 물론, 당연히 1억 초과 대출시에는 DSR 규제를 받는다는 점은 알고 계셔야 합니다.
다만, 아시다시피 아파트라면 따로 감정을 따로 하지 않고 시세를 따르는 경우가 일반적입니다. 세대수가 100세대 이상 정도 되는 아파트라면 시세의 60%정도 대출이 가능합니다. 시세는 주로 KB시세를 많이 봅니다.
2) 정책자금 이용 가능할까?
정책자금도 이용하지 못할 이유가 없습니다. 개인의 소득기준, 주택가격 등이 부합하면 이용이 가능합니다. 다만 경매의 잔금기한은 5주이고, 공매는 6주라는 점입니다.
정책상품의 경우 일반 은행담보대출보다 시간이 좀더 소요되는 편이니 사전에 준비해놓으실 필요가 있습니다.
아래에 주택담보대출 3종을 정리한 글을 첨부하오니 해당여부를 따져보시기 바랍니다.
👉 주택도시기금 대출 : 디딤돌, 신혼부부, 신생아특례 비교정리
4. 아파트 경매대출 : 입찰전 미리 체크해야 할것
- 경매 잔금기한 : 약 5주 (시일 지나면 이자 12% 납부하고 잔금 치룰수 있음)
- 공매 잔금기한 : 약 6주
- 낙찰 받은후 잔금 안치루면 입찰보증금은 몰수
만약 낙찰을 받고 잔금을 치루지 않으면 입찰보증금을 몰수됩니다. 때문에, 일단 정말 낙찰받을 의사가 있는 물건만 입찰에 응해야 합니다.
잔금기한은 5주이고 시일이 지나면 이자를 납부해야만 잔금을 치룰수 있습니다. 때문에, 낙찰받은후 준비하기보다는 사전에 어떤 은행에서 대출을 결정할지를 체크해두시는게 안전합니다.
- 대출 가능한 아파트인지
- 금리 및 한도
- 중도상환수수료 체크
아파트라면 대부분 시세가 확실한 경우가 많으니 다른 형태 부동산보다는 대출이 빠르게 진행될수 있다는 점은 다행입니다.
5. 아파트 경매대출 : 낙찰후 진행과정
1) 대출 진행
낙찰을 받게되면 즉시 대출을 진행하시면 됩니다. 자서(계약)라고 하며, 대출신청후 심사까지 최소한 1주일은 걸리기 때문에, 낙찰후 2주안에는 대출을 신청하시는게 좋습니다.
- 주거래 은행 문의
- 대출중개인 활용
만약 투자목적으로 분양을 받았고, 급매를 통해 빠르게 처분을 하실예정이라면 대출중개인을 활용하시는 것도 좋습니다.
법원별 현장대출업체도 있으니 지지옥션이라는 사이트에서 조회가 가능합니다.
2) 잔금납부 및 등기
대출이 승인되고 잔금을 모두 납부하면 이제 내 소유로 등기를 치면 됩니다. 해당 과정은 본인이 할수도 있지만 대부분은 법무사가 대행해 진행하는 경우가 많습니다. 법무사 비용은 얼마하지 않으니 그게 속편합니다.
6. 아파트 경매대출 : 대출로도 자금 부족하다면?
대출을 풀로 받아도 잔금치룰 돈이 부족하다면 어떻게 해야 할까요? 낙찰을 포기하면 입찰보증금을 날리는 셈이 되니 그건 안되겠죠. DSR이나 LTV 규제를 받지 않는 곳에서 추가 대출을 시도하셔야 합니다.
- P2P금융
- 대부업체
사업자가 아닌 개인의 경우 P2P금융이나 대부업체의 주담대를 이용하실수 있습니다. 아래에서 자세히 소개했으니 혹시나를 위해 미리 체크해두시기 바랍니다.