저는 신혼부부이고 은행에서 일했으며 현재는 금융관련 홈페이지를 운영하고 있으니 신혼부부 전세대출 관련해서는 누구보다 정확한 답을 드릴수 있다고 생각합니다. 이 글을 읽으면 전세집 마련에 대한 가이드라인을 세울수 있을겁니다.
이용하기 좋은 상품순서로 소개를 하면서 알아두어야 할 개념, 대출방법, 1주택자가 활용할수 있는 방법도 모두 다뤄보겠습니다.
1. 신혼부부 전세대출 : LTV, DSR, DTI
위 3가지 개념을 일단 이해하셔야 합니다.
- LTV (Loan To value latio) : 주택담보대출비율
- DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
- DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율
좀더 이해하기 쉽게 풀어서 설명을 해보겠습니다.
- LTV : 5억짜리 전세를 구하면 최대 80%인 4억까지 전세대출이 가능합니다.
- DSR : 전세대출은 DSR이 적용되지 않으니 생략하겠습니다.
- DTI : 연간 상환하는 이자가 내 소득의 40%를 초과할수 없습니다.
예를 들어 4억을 5% 금리로 대출받았다고 가정하면 연이자는 2,000만원입니다. 이 경우 최소한 내 연소득이 5,000만원은 되어야 DTI 40% 기준을 충족할 수 있습니다.
여기서 연소득은 소득금액증명원 or 원천징수영수증을 기준으로 합니다. 실제로 내가 알고 있는 계약연봉보다 원천징수영수증상 금액이 더 높기 때문에 일단 서류를 떼보시고 얼마까지 대출이 가능한지를 체크해보시기 바랍니다.
신혼부부의 경우 소득은 부부합산으로 가능하기 때문에 맞벌이 부부라면 대출 4억 정도는 충분히 땡길수 있습니다.
2. 신혼부부 전세대출 : 기금대출 vs 은행대출
전세대출은 크게 두가지로 구분됩니다.
- 기금대출(정책상품) : 특정조건 만족하면 대출 가능, 금리 파격적으로 저렴하고 DTI 60% 적용하는 등 혜택이 좋음
- 시중은행 대출 : 누구나 이용 가능, DTI 40% 적용
당연히 정부에서 지원하는 대출이 혜택이 좋습니다. 단, 신혼부부라고 누구나 이용가능한 것은 아니고 조건이 있습니다.
- 신혼부부전용 전세자금 : 연소득 7,500만원 이하
- 서울시 신혼부부 이자지원 사업 : 연소득 9,700만원 이하
- 청년전용 버팀목전세자금 : 5,000만원 이하(신혼 7,500만원 이하)
위 3가지 대출과 시중은행 대출을 모두 다뤄보겠습니다.
3. 신혼부부 전세대출 : 주택도시기금
1) 지원내용
- 상품명 : 신혼부부전용 전세자금
- 대출대상 : 부부합산 연소득 7,500만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하의 무주택 세대주
- 혼인기간 : 7년이내 (3개월 이내 결혼 예정자)
- 대출금리 : 연 1.5% ~ 2.7%
- 대출한도 : 수도권 3억, 수도권 외 2억 (임차보증금의 80% 이내, DTI 60% 이내)
- 대출기간 : 2년 (4회 연장해서 최대 10년까지 이용가능)
보시다시피 금리가 엄청 파격적입니다. 대출금리의 경우 부부합산 소득에 의해 구간별로 결정이 되는데요.
여기에 우대금리도 있습니다.
- 부동산 전자계약 체결 : 연 0.1%
- 1자녀 가구 : 연 0.3%
- 2자녀 가구 : 연 0.5%
- 다자녀 가구 : 연 0.7%
최소한 0.1%는 우대를 받을수 있습니다.
2) 신청방법
- 취급은행 : 우리은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 신한은행, 대구은행, 부산은행
신청은 은행에 하시면 됩니다. 주택도시기금의 신혼부부전용 전세자금대출 받으러 왔다고 하면 이용이 간으합니다.
3) 유의할점
애매한 경우가 있습니다. 예를 들어 부부합산 소득 기준이 7,500만원인데 그 선에 애매하게 걸쳐 있는 경우입니다.
직장소득외 약간의 사업소득도 있는 분들도 있고, 연봉 자체만으로는 조건에 해당되는데 작년 한해만 특이하게 인센이 터져서 소득기준을 초과하는 분들도 있을겁니다.
이럴때에는 저 애매한데 가능할까요? 은행에서 이런말은 하지 않는게 좋습니다. 괜히 긁어 부스럼이고 오히려 거절될 가능성만 올라갑니다. 그냥 서류상 숫자만 충족된다면 서류 제출하시고 상담 받아보시기 바랍니다. 만약 안된다고 한다? 다른 은행으로 가보시기 바랍니다.
4. 신혼부부 전세대출 : 시중은행 대출
1) 금리가 저렴한 곳을 이용한다
시중은행 대출은 누구나 이용이 가능합니다. (단 1주택자는 최대 3억까지만 가능) 시중은행에서 전세대출을 받을때는 전세대출금리가 0.1% 라도 저렴한 곳을 선택하는게 좋겠죠.
은행에 가기전에 본인의 신용도를 가장 먼저 체크해보시기 바랍니다. 요즘은 카뱅이나 토스 등 앱을 통해 쉽게 본인의 신용점수를 확인할수 있습니다. (모바일 자동 서류제출로 신용점수를 즉시 올릴수도 있습니다)
2) 대출상담전 미리 체크할 것
은행가서 저 전세대출 얼마까지 얼마에 되요? 라고 물어보면 정확한 답변을 듣기가 어렵습니다. 계약하려는 집에 따라 다르고, 본인이 대출을 받기 희망하는 금액에 따라 다를수도 있기 때문입니다.
- 정확한 부부합산 소득 : 소득금액증명원 or 원천징수영수증 확인
- 내가 계약하고자 하는 집
- 필요한 금액
최소한 위 3가지는 정확히 정해두시고, 상담을 진행할때 정확한 금리가 산출됩니다.
5. 신혼부부 전세대출 : 전세집 구하는 과정
- 전세집 매물 탐색
- 부동산 계약 : 임차보증금의 5% ~ 10% 정도 선납부
- 전세대출 신청
- 입주일날 전세대출 실행, 잔금치룸
전세집은 위와 같은 방식으로 구하시면 됩니다.
1) 전세집 매물 탐색
매물은 네이버 부동산 등을 활용해서 구하시면 됩니다. 원하는 지역에서 원하는 집을 찾으면 부동산에 전화해서 임장을 합니다. 마음에 들면 공인중개사분에게 가계약금을 보내고 계약일을 결정하시면 됩니다. 가계약금은 통상 50만원 ~ 100만원쯤 됩니다.
2) 부동산 계약
부동산에서 나, 집주인, 공인중개사 셋이 만나서 계약서를 작성합니다. 이때 임차보증금의 최소 5%를 선납해야 합니다.
나중에 내면 안되? 라고 생각이 들수 있지만 어차피 전세대출을 받기위해서는 ‘임대차계약서를 작성하고 임대차보증금의 5%를 선납’ 한 분에 한해서만 가능하기 때문에 5%를 지급하면 됩니다.
📣 5%를 지급했는데 전세대출이 안나와서 계약을 파기해야 하는 상황이면 어떻게 될까요? 이점이 불안하시다면 특약사항에 “전세대출 실행이 불가능한 경우, 임대인은 계약금 5%를 계약자에게 반환한다” 등의 특약을 넣으면 됩니다.
3) 전세대출 신청
은행으로 가서 임대차계약서와 재직증빙서류, 소득증빙서류, 신분증 등을 들고 대출을 신하면 됩니다.
4)이사당일
이사당일이 되면 은행은 대출금을 바로 임대임(집주인)에게 보냅니다. 그리고 나는 나머지 잔금을 치루면 됩니다. 이사를 마치고 주민센터에서 전입신고를 하면 됩니다.
6. 신혼부부 전세대출 : 서울시 신혼부부 전세대출 이자지원 사업
서울시에 전세집을 구할 예정이라면 서울시 신혼부부 전세대출 이자지원 사업을 반드시 이용하시기 바랍니다.
1) 대출 자격
- 혼인신고일 기준 7년 이내 신혼부부 혹은 6개월 이내 결혼식 예정인 예비신혼부부
- 부부합산 소득 : 9,700만원 이하
- 무주택자
- 서울시민이거나 대출 후 1개우러 이내 서울로 전입 예정인 자
- 대상주택 : 서울시 관내 임차보증금 7억 이하 주택, 주거용 오피스텔 또는 노인복지주택
위 조건을 만족하면 대출이 가능한데요. 부부합산 연소득이 9,700만원 이하이고 무주택자라면 누구나 이용가능합니다.
2) 지원내용 : 최대 4% 이자지원
소득 수준에 따라 이자지원 금리가 다르게 책정됩니다.
- 2천만원 이하 : 3%
- 4천만원 이하 : 2%
- 6천만원 이하 : 1.5%
- 8천만원 이하 : 1.2%
- 9,700만원 이하 : 0.9%
여기에 추가 이자지원금리가 있는데요.
- 6개월 이내 결혼예정 예비신혼부부 : 0.2%
- 1자녀가구 : 0.2%
- 2자녀가구 : 0.4%
- 3자녀 이상 : 0.6%
- 만 65세 이상의 직계존속을 3년이상 계속 동거시 : 1%
이렇게 최대 4%까지 이자지원을 받을수 있습니다. 만약 내가 결혼예정자라면 최소한 1.1%의 이자를 지원받을수 있으니 아주 좋은 혜택이라 할수 있습니다.
👉 서울시 신혼부부 이자지원 사업 신청방법 자세히 알아보기
7. 신혼부부 전세대출 : 1주택자인데 전세집 필요한 예비 신혼부부라면?
만약 내가 1주택자 인데 전세집이 필요하다? 아직 혼인신고를 하지 않은 분이라면 혼인신고를 미루고 배우자를 통해 청년전용 전세자금대출을 받게하는 방법이 있습니다.
- 대출대상 : 부부합산 연소득 5천만원 이하
- 대출금리 : 연 1.8 ~ 2.7%
- 대출한도: 최대 2억(임차보증금의 80% 이내)
시중은행대비 두배이상 저렴한 금리로 대출이용이 가능합니다. 단, 대출 취급후 주택취득이 확인된 경우 대출금을 상환해야 합니다. 즉 혼인신고를 하게 되면 1주택자가 되기 때무에 대출금을 상환해야 합니다.
요즘은 혼인후 1~2년간 혹은 아이가 생기기 전까지는 혼인신고를 하지 않는게 흔한 일이기 때문에 충분히 활용할 만한 방법입니다.