24년 2월 26일부터 스트레스 DSR 제도가 도입됩니다. 이는 DSR산정시 일정수준의 가산금리를 부과해서 차주의 대출한도를 줄이는데 목적을 둔 제도입니다. 결국 대출을 더 적게 받게끔 유도하는 정책이라 할수 있습니다.
스트레스 DSR 제도가 어떻게 적용되는지 예를 들어가면서 알기 쉽게 설명해보겠습니다.
1. 스트레스 DSR : DSR이란?
스트레스 DSR에 대해 이해를 하려면 일단 DSR의 개념을 정확히 이해하셔야 합니다.
- DSR : Debt Service Ratio “총부채 원리금 상환비율”
- 은행권 : DSR 40% 적용
- 비은행권(2금융권) : DSR 50% 적용
DSR은 연소득에 비례해 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)을 통제하는 제도입니다.
- 연소득 1억 : 연간 원리금 상환액 4,000만원 초과 불가
좀더 이해하기 쉽게 계산을 해보겠습니다. 주택담보대출 5억을 연 4%의 금리로 30년간 빌린다고 가정해보겠습니다. DSR은 몇 퍼센트 일까요?
- 5억, 연4%, 30년 만기로 대출
- 연소득 1억 : DSR 28.64%
- 연소득 8,000만원 : DSR 35.81%
- 연소득 7,500만원 : DSR 38.91%
- 연소득 7,000만원 : DSR 40.92%
연소득이 7,500만원인 분들은 5억 대출이 가능하지만, 연소득이 7,000만원인 분들은 DSR 40%를 초과하기 때문에 5억 대출이 불가능합니다. (DSR 계산기는 포털사이트에 검색을 하면 확인이 가능합니다)
여기서 만약 금리를 조절하면 어떻게 될까요?
- 연소득 7,000만원, 금리 4%, 30년 만기, 5억대출시 : DSR 40.92%
- 연소득 7,000만원, 금리 3.9%, 30년 만기, 5억대출시 : DSR 40.43%
- 연소득 7,000만원, 금리 3.8%, 30년 만기, 5억대출시 : DSR 39.94%
금리가 3.8%라면 DSR이 40% 안쪽으로 들어와서 5억 대출이 가능합니다.
또한 만기를 늘리면 매월 상환액이 줄어듭니다. 30년 만기가 아닌 40년 만기가 가능하다고 하면 어떨까요?
- 연소득 7,000만원, 금리 4%, 40년 만기, 5억 대출시 : DSR 35.82%
만기가 10년이 늘어나니 DSR 비율도 35%대로 확 줄어들었습니다.
연소득이 고정되어 있는 상태에서 대출 한도를 최대화 하고 싶다면 1) 대출금리를 낮추거나 2) 대출기간을 최대한 길게 가져가는 방법이 있습니다.
2. 스트레스 DSR 이란?
스트레스 DSR이란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안, DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다.
이를 도입한 이유는 두가지입니다.
- 상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대 방지
- 고정금리 확대 등 가게부채 질적 개선을 도모
좀더 풀어서 설명을 해보겠습니다.
1) 스트레스 DSR 도입이유
- 변동금리 , 혼합형 금리, 주기형 금리
대부분 대출의 경우, 특히 주택담보대출과 같이 만기가 매우 긴 대출을 받을 때는 기준금리의 변동에 따라 대출금리도 변동됩니다.
예를 들어 코로나 시기 당시에는 기준금리가 0.5% ~ 1% 남짓이었습니다. 이때 당시의 주택담보대출 금리는 2~3%대 였습니다. 하지만 지금은 기준금리가 3.5%이고 4~6% 대의 금리로 대출을 이용해야 합니다.
- 연소득 6,000만원 / 금리 2% / 30년만기 / 5억 대출시 : DSR 36.96%
- 연소득 6,000만원 / 금리 4% / 30년만기 / 5억 대출시 : DSR 47.74%
연소득이 같더라도 3년전에 대출을 받은 분들은 연소득이 6,000만원만 되면 5억대출이 가능했습니다. 하지만 지금은 금리가 올라 불가능합니다.
- 금리 2% : 원리금 184만 8.079원
- 금리 4% : 원리금 283만 7,076원
그리고 기존에 대출을 받은 분들은 금리가 2배로 오르다 보니 매월 갚아야할 원리금이 엄청나게 올랐습니다.
연봉이 6천만원이면 월 실수령액은 418만원입니다. 283만원을 상환하고 나면 남는 돈은 135만원 정도네요. 이는 2024년 1인가구 최저생계비인 133만원과 거의 차이가 없는 금액입니다.
만약 2인 가구라면 입에 풀칠도 하기 힘든 상황이 벌어지는 것입니다. 그래서 정부는 가계대출을 관리하기 위해 스트레스 DSR제도를 도입하게 되었습니다.
3. 스트레스 DSR 계산방법
- 최근 5년간 최고 금리 – 현재 금리
- 연 1.5% ~ 3% 이내에서 적용
공식은 간단합니다. 최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 빼면 됩니다. 계산하기 쉽게 그냥 ‘기준금리’로 따져보겠습니다.
- 최근 5년간 최고 금리 : 연 3.5%
- 현재금리(매년 5월과 11월) : 연 3.5%
현재 기준금리는 연 3.5%로 최근 5년간 최고수준이여서 현재는 큰 영향이 없습니다. 만약 향후 금리가 낮아져서 2%가 되었다면 어떻게 될까요?
- 현재 금리 : 2%
- 최근 5년간 최고금리 : 3.5%
- 스트레스 DSR : 1.5%
DSR 산정시 금리가 현재금리 2%에 1.5%를 부과해 3.5%가 적용됩니다. (물론 실제로 이자를 더 부담하지는 않습니다.)
4. 스트레스 DSR 적용대출
- 24년 2월 26일 : 주택담보대출
- 24년 6월(잠정) : 신용대출
- 24년 말(잠정) : 기타대출
위와 같이 적용될 예정입니다. 단 전세대출은 포함되지 않을 전망입니다. 전세대출의 경우 서민들의 주거안정을 위해 DSR규제도 받고 있지 않고 있기 때문입니다.
최근 전세대출도 DSR 적용을 받아야 한다는 주장이 있었고, 24년에 도입된다는 설도 있었지만 현재는 백지화된 상태입니다.
5. 스트레스 DSR 적용 단계
도입초기 혼란을 최소화 하기 위해 단계적으로 적용할 예정입니다.
- 24년 상반기 : 스트레스 금리 25% 적용
- 24년 하반기 : 스트레스 금리 50% 적용
- 25년 : 스트레스 금리 100% 적용
즉, 대출은 최대한 서둘러서 받는 것 유리하다고 할 수 있습니다.
1) 미적용 대출
- 주택담보대출
- 변동형 : 100% 적용
- 혼합형(고정금리 + 변동금리) : 완하 적용
- 주기형 : 완하 적용
- 신용대출
- 만기 5년이상 고정금리일 경우 미적용
- 3~5년 고정금리는 60% 적용
- 그외 대출은 100% 적용
경우에 따라 완화 적용되는 대출도 있고, 만기 5년 이상의 고정금리 신용대출은 적용되지 않습니다.
6. 스트레스 DSR 결론
스트레스 DSR이 적용되면 가계 부채 증가 속도와 건전성 면에서는 분명 긍정적인 역할을 할 것으로 기대됩니다.
반면 대출 한도가 줄어들면 당연히 부동산 시장에도 영향을 미치게 됩니다. 대출 한도가 줄어드니 자금 마련이 여의치 않아 실 수요자가 줄어든다는 주장도 있습니다. 집값 회복세에 제동이 걸릴것으로 분석하는 분들이 많습니다.
하지만 되려, 향후 대출한도가 더더욱 줄어들 예정이니 지금이라도 대출을 받아야 한다는 분들이 늘어나 오히려 실수요자들이 증가할 가능성이 있다고 보는 의견도 있습니다.
개인 입장에서는 DSR이 적용되지 않는 기금대출인 디딤돌대출, 신생아특례대출 등을 적극적으로 활용하는 것을 추천드립니다.
또한 한도가 부족하다면 DSR 50%가 적용되는 보험사의 주택담보대출 활용여부도 고민해보시기 바랍니다.