오늘은 생애최초 주택구입 대출 상품에 관련해 정리를 해보겠습니다. 주택담보대출은 전세대출과는 달라서 따져야 할것도 많고, 챙겨야할 것도 더 많습니다. 생애 처음으로 내집을 장만하시는 분들이 이글 하나로 완벽히 이해할수 있도록 정리를 해보겠습니다.
1. 생애최초 주택구입 대출 : 대출전 고려해야할 개념 3가지
일단 대출을 받기전에 꼭 알아둬야할 개념이 있습니다.
- LTV
- DSR
- DTI
이렇게 3가지 개념입니다.
1) LTV (Loan To value latio) : 주택담보대출비율
LTV는 주택담보대출비율을 뜻합니다.
- LTV : 70%
LTV가 70%면 1억짜리 집을 구입할때 7천만원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 정부에서 정한 LTV는 현재 70%이며, 생애최초주택구입시에는 80%가 적용됩니다.
- 5억짜리 아파트 : 70%인 3억5천만원까지 대출 가능
- 생애최초 구입시 : 80%인 4억까지 대출 가능
2) DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
LTV가 80%까지 나온다고 해서 무조건 80%까지 나오는 것이 아닙니다. DSR을 따져야 하기 때문입니다.
- DSR : 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율
- 주택담보대출은 DSR 40%적용
여기서 원리금이란 ‘원금 + 이자’를 합친 개념입니다. 예를 들어보겠습니다.
- 연봉 : 6,000만원
- 대출 : 3억
- 만기 : 30년
- 금리 : 5%
주택담보대출을 30년 만기로 5%에 빌렸다고 가정해보겠습니다.
- 연 원금상환액 : 1,000만원(3억/30년)
- 연 이자 : 1,500만원(3억의 5%)
- 합계 : 2,500만원
연 원리금은 2,500만원입니다.
- DSR : 2,500만원(연 원리금) / 6,000만원(연소득) = 41.6%
DSR이 41.6%가 됩니다. 정부에서 정한 DSR이 40%를 아슬아슬하게 초과합니다. 때문에 3억대출이 불가능하구요. 2억 후반대까지 대출이 가능하겠습니다. DSR 계산기를 검색하면 쉽게 해볼수 있습니다.
기혼이거나 결혼예정이라면 ‘부부합산’ 연소득을 적용하시면 됩니다.
3) DTI (Debt Service Ratio) : 총부채상환비율
DTI는 DSR과 유사한 개념인데요. 이해를 돕기 위해 비교하면서 설명을 해보겠습니다.
- DSR : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출원리금상환액/연소득
- 주택담보대출은 DSR 40% 적용
- DTI : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자상환액 / 연소득
- 주택담보대출은 DTI 40% 적용
DSR은 원리금, DTI는 이자를 따집니다. 즉, DSR이 훨씬 엄격합니다. 즉, DSR을 충족하면 DTI는 자동으로 충족되니 더이상 따질 것이 없습니다.
일부 정부 정책상품의 경우 DSR을 적용하지 않고, DTI만 보는 경우도 있습니다. 해당 상품은 아래에서 소개를 할 예정입니다. 글을 계속해서 읽어주세요.
4) 생애최초 주택구입 대출 : 정리
- LTV : 70% (생애최초시 80%)
- DSR : 40%
- DTI : 40%
위 조건을 잘 따져서 자금계획을 세우시기 바랍니다.
2. 생애최초 주택구입 대출 : 상황별 이용할수 있는 최고의 대출은?
일반 은행의 대출뿐 아니라 정부에서는 주거마련을 위한 다양한 제도를 운영중입니다. 특히 청년이나 신혼부부들에게는 혜택이 많습니다.
1) 구입주택이 6억원 이하인 경우 : 내집마련 디딤돌 대출
구입주택이 6억이하라면 내집마련 디딤돌 대출을 이용할 수 있습니다. 주택도시기금의 주택구임자금 대출로써 대출금리가 연 2.15%~3%로 저렴합니다.
- 소득요건 : 부부합산 연소득 6,000만원 이하
- 신혼부부 : 연소득 7,000만원 이하
- 두자녀 이상 가구 : 연소득 7,000만원 이하
- 생애최초 주택구입자 : 연소득 7,000만원 이하
생애최초이거나 신혼부부라면 연소득 7천만원 이하인 분들이라면 이용가능합니다.
- 세대주 전원이 무주택자여야함
- 대상주택 : 6억원 이하 / 주거 전용면적 85제곱미터 이하(읍또는 면지역 100제곱미터 이하)
당연히 무주택자만 가능합니다.
- 대출한도 : 2.5억원
- 생애최초 주택구입자 : 3억원
- 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 : 4억원 이내
- DTI : 60%
- LTV : 70% (생애최초시 80%)
- 신청방법 : 시중 5대은행
주택도시기금의 디딤돌 대출은 DSR을 보지 않고 DTI만 봅니다. DTI 한도도 60%로 여유가 있습니다. 일반 은행은 DSR 40%를 보는것에 비해 파격적인 혜택입니다. 이는 디딤돌 대출이 정부지원 대출이기 떄문입니다.
2) 구입주택이 9억원 이하인 경우 : 특례보금자리론
23년 1월 30일부터 1년간 한시적으로 운영하고 있는 특례보금자리론 이란 상품이 있습니다. 상품을 간단히 요약하면 다음과 같습니다.
- 대상주택 : 9억원 이하
- 소득요건 : 제한없음
- 대출 한도 : 최대 5억
- ltv : 70% (생애최초 80%)
- DTI : 60%
- 금리 : 4.15%~4.55%
- 만기 : 10~50년
- 신청방법 : 한국주택금융공사 홈페이지
앞서 디딤돌 대출은 소득요건이 다소 빡빡했습니다. 하지만 특례보금자리론은 소득이 얼마건 상관이 없고, 주택가격도 9억원 이하로 여유가 있습니다. 가장 중요한 것은 dsr을 보지 않고, DTI가 60%로 일반 은행 대출에 비해 20%나 널널합니다.
만기도 나이에 따라 최대 50년까지 설정이 가능하기 때문에 최대 5억까지 대출이 보다 수월합니다.
3) 일반은행대출
위와 같은 정부지원 대출에 해당이 안된다면 일반은행의 대출을 이용하시면 됩니다. 일반은행의 대출은 정뷰의 규제를 똑같이 받기 때문에 어딜 가든 아래의 내용을 따릅니다.
- lTV : 70% (생애최초시 80%)
- DSR : 40%
- DTI : 40%
- 최대한도 : 5억
금리는 은행마다 상이할수 있으니 여러곳을 방문해보시는 것이 좋습니다.
3. 생애최초 주택구입 대출 : 은행 방문시 알아두면 좋은 점
1) 은행원도 다 알진 못한다.
은행원이라고 다 알지 못합니다. 경력이 짧은 행원의 경우 아무래도 지식이 짧은 경우가 많습니다. 이보다는 대리나 과장이 나을것이고 차장쯤 되면 더 많이 알겠죠.
또한 디딤돌 대출과 같은 정책상품의 경우에는 은행원보다 오히려 공부하고간 고객이 더 많이 아는 경우도 많습니다. 정책상품의 경우 매년 내용이 바뀌기도 하는데, 은행원이 이를 놓치는 경우도 많구요.
때문에 대출은 급한 사람이 최대한 자세히 알아보고, 이런저런 내용이 있다고 은행원에게 요목조목 짚어줄 필요가 있습니다. 은행원이 별로다 싶으면 다른 은행이나 다른 지점을 가보시기 바랍니다.
2) 한가한 시간에 방문한다
은행원도 사람이기 때문에 바쁠때 가면 제대로 상담을 안해줍니다. 반면 한가할때 가면 성심성의껏 도와주기도 합니다.
- 휴일 전날, 휴일 다음날
- 매월 첫째주
- 매월 마지막주
위 날짜가 이것저것 업무가 많은 날입니다. 만약 대출상담을 위해 연차를 쓴다? 그렇다면 위 날짜는 피하고 쓰겠습니다.
3) 생애최초 주택구입 대출 : 거짓말을 하지 않는다.
상담시 신용대출이 있는데 없다고 하면 대출이 더 많이 나올까요? 아닙니다. 어차피 모든 대출 내용은 모든 금융권에 공유되기 때문에 어차피 알게 됩니다. 본인 소득 역시 정확히 이야기해야만 정확한 대출한도 체크가 가능합니다.
또한 대출은 결국 은행원이 최종실행합니다. 조건이 된다고 하더라도 은행원이 꺼림직하면 대출 안해줄수도 있는 것이지요. 때문에 거짓말을 하지 않기를 추천드립니다.
간혹 근속연수나 본인 연봉서류를 조작하는 사람도 있는데요. 이는 절대금물입니다. 근속연수 등은 고객이 제출한 서류만 보는 것이 아닙니다. 건강보험공단 전화하고 본인확인도 하는 등 일련의 절차가 있습니다.
4. 생애최초 주택구입 대출 : 내집마련을 위한 추가정보
자금이나 한도가 부족하다면 아래의 글들을 참고하시면 됩니다.