미등기 아파트 이유 & 매매, 전세시 대출 가능할까?

미등기 아파트 대출이 필요한 경우가 있습니다. 이 경우 어떻게 해야 할까요? 반대로 전세집을 구하는데 시세보다 싸서 봤더니 미등기라고 합니다. 이 경우 전세를 들어가도 괜찮을까요? 이에 대해서 정리해보겠습니다.

1. 미등기 아파트는 왜 존재할까?

준공이 완료되었는데 미등기 아파트는 존재합니다. 그리고 생각보다 이런 사례는 빈번합니다. 이유는 무엇일까요?

위 3가지 사례로 정리해볼수 있습니다. 단순히 서류상으로 늦어지는 경우가 있고, 조합원끼리의 분쟁이 있는 경우가 있습니다. 또한 임대 후 분양전환 되는 아파트가 간혹 전세매물로 나오는 경우가 있습니다.

📣 아직 대금납부가 되지 않은 신축아파트의 경우 미등기 상태에서 임대차계약 or 매매의 사례가 굉장히 많습니다. 이 경우는 보편적인 사례이니 생략하겠습니다.

행정절차가 이슈로 인해 등기가 3~4개월 지연되는 경우가 있습니다. 이러한 아파트는 별다른 별 문제가 없고 몇가지 체크리스트로 점검만 하면 문제가 없습니다.

조합원간의 분쟁으로 소송이 진행되어 등기가 지연되는 경우가 있습니다. 주로 재건축이나 재개발 아파트의경우 해당됩니다. 가장 대표적인 사례인 공덕자이를 예를 들어 설명하겠습니다.

1164세대의 공덕자이는 현재 입주 9년차에 들어섰는데요. 아직도 미등기 상태입니다. 이유는 무엇일까요?

2015년 공사가 완료되고 준공인가를 받았지만 아직도 등기가 안되고 있습니다. 재개발, 재건축 지역의 아파트는 아래와 같은 방식으로 최종 소유권 이전등기가 완료됩니다.

하지만 분양 당시 현금청산을 받은 토지 소유자들이 수용 과정에 문제 있었다며 아현재개발정비사업조합에게 소송을 걸었고 거액의 합의금을 요구했습니다.

조합을 상대로 무효소송을 재기했고, 2017년경 법원은 청산에 대해서는 ‘무효’로 판단했습니다. 즉 실제로 토지 소유자들이 승소를 했습니다. 하지만 보상금과 관련해서는 양쪽이 합의할 것을 권고했습니다.

토지소유자들은 200억원에 가까운 보상금을 요구하면서 양측 의견이 조율이 안되었는데요. 최종적으로는 23년 11월 8일 토지소유자 2명이 소송을 취하했고 합의서를 작성하면서 1년 이내에 등기를 완료할 것으로 보입니다.

등기가 없으니 전세대출, 주택담보대출 실행이 불가능합니다. 시세보다 저렴하지만 대출을 이용할수 없다는 점 때문에 현금이 충분하지 않은 분들은 접근이 어렵습니다. 부족한 자금은 신용대출을 이용하는 수밖에 없습니다.

정확히 말하면 미등기는 아니고 등기가 건설사(시행사)로 되어 있는 경우 입니다. 4년 실거주 후 분양전환, 8년 실거주 후 분양전환 되는 민간임대아파트가 대표적입니다.

이러한 임대아파트의 경우 실거주 의무조항이 있습니다. 때문에 전세매물은 없다고 보시면 되는데요. 문제는 분양권자가 실거주를 하기 어려운 상황에 발생합니다.

예를 들어 서울에서 회사를 다니다가 지방으로 발령이 났습니다. 이 경우 나는 지방에서 회사를 다녀야 하니 이사를 가야 합니다.

실거주 의무조항이 있으니 집은 비워둬야 하는데, 마냥 비워두기가 그러니 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 전세나 월세로 돌리는 경우가 있습니다. 대신, 전입신고는 불가능합니다.

당연히 미등기 아파트에 전세로 사는 것 혹은 매매하는 것은 리스크가 따릅니다. 하지만 반대로 말하면 리스크로 인해 시세보다 저렴하다는 장점도 있지요.

정답은 없습니다. 모든 소비자는 현명하다는 말처럼 본인의 정확한 판단하에 왜 등기가 안됐는지를 파악하고 임대차계약 or 분양권 매매를 하시기 바랍니다.